随着天气逐渐转暖，开始有很多朋友打电话给我询问目前的房地产市场状态。

疫情会对房产有很大影响吗？隔离结束之后的5月，房地产市场会有很大变动吗？各国都在大量印钱会引起巨大的通货膨胀吗？报复性消费会推高房价吗？我到底何时可以入手？现在是买房的好时机吗？

 

问题每天都在增加，现在宣布，问题箱正式开启，也欢迎读者朋友们继续向我抛出你的问题。夕子会集中在下期专门就每个问题逐一解答。

 

本期我想与大家回顾一下之前火爆朋友圈和各种中文网站疯转印度励志哥拥有10套房，资产千万的故事。在目前这个人心惶惶的非常时期，更需要静下心好好思考。

 

我先简单总结一下印度励志哥的英勇事迹。小哥18岁出山，被劳里埃大学录取。本科四年，没有全A成绩，但是参加了非常多的社会活动，老爸给了两个学期的学费生活费，然后小哥就断粮了。小哥通过举债和不停地工作来艰难地维持着学习工作和生活，居然也存活下来了。毕业的时候，小哥背着一屁股债，以及被CIBC拒绝的offer，很艰难地去了华尔街，觅到一份CIBC在华尔街分部的分析师职位。

 

在华尔街，小哥也并没有闲着，还辜负了家人的期望。工作满一年以后，小哥义无反顾带着省下的八万块存款，辞职不干了，回多伦多去Nestle找了一份销售的工作。家人都认为他疯了，华尔街金融市场的分析师是多么前途光明的职业，说走就走，也是没辙了。

 

回到多伦多，那是2010年，房地产市场在2008年金融危机过后开始复苏，市场回暖迹象明显。小哥嗅到这个机会，在地铁沿线的Yonge Finch买了一个Bunglow，花了50万，不只是用贷款，而且是和自己叔叔合伙买下了这个房子。房子买下以后，小哥搬进了地下室，楼上租出去1900一个月，这样租客就帮小哥还上了房贷和地税，小哥从此有了充斥着蟑螂和漏水的地下室之家。

 

小哥买了第一个房，发现租客养房这个生意非常不错，于是开始充分地研究市场，包括了搜索所有能找到的买房卖房数据，每天追踪public mls挂牌房屋，自己开车四处转悠，记录客户车道上停的什么车，来判断社区住户平均收入水平。当小哥觉得社区都是充斥着ABM（奥迪宝马奔驰）的时候，50来万或者说100万的房子，都不是事儿了。

 

于是2011年，小哥赶紧买了第二个平房，66万，赶紧让租客帮他还贷款和其他费用，生意开始运转了。

 

2012年，小哥在Sheppard West地铁站旁边买了个楼花，大概也是五十来万。

 

2013年，小哥和叔叔把地下室漏水和充斥着蟑螂的平房重新贷款，套出来15万，和大学同学合伙又买了一个平房。

 

至此为止，小哥有四套房，每套房都是租客帮忙养着贷款地税其他费用，小哥只是把自己名字写上，找到合伙人一起，交了首付（首付也是银行里套出来的），然后就坐拥一大堆房产。小哥因为被太多朋友咨询买那么多房产的心得体会和诀窍，干脆自己考个地产经纪牌照，顺理成章地为朋友们悉心服务。

 

2015年，小哥又找到合伙人，同样的，买平房，不同的是，这次买在Etobicoke。

 

2016年，Yonge Finch充斥着蟑螂的房子涨到150万了，小哥迅速卖掉，拿到属于自己的50万利润，同时小哥在Yonge Finch另一个平房通过借私人贷款，推到了重建，也卖掉了，赚了48万。

 

我想通过这个复盘，和大家尽量多的提取其中有用的信息，无奈媒体采访只是只言片语，并不能给我们一个完整的过程。于是，夕子觉得有必要我们对这个案例的很多细节提出疑问。

 

     小哥房子卖了赚50万，税怎么算的。这个事情没有提及，也比较敏感。不过税务安排是每个人自己的策略，有很多非常优秀的会计师能够提供非常好的税务安排方案，只是赚50万100万的，或多或少要交一些税，这个应该要考虑在内。

 

    小哥读书的时候貌似是留学生身份，却背了一身债务。这个债务对于留学生来讲比较奇怪，一般来说债务是和收入成比例的，学生最多就是有政府的OSAP，还要是本地学生。咱们看不清这个，就不做评判。

 

     小哥去华尔街一年，省吃俭用带回来8万存款，CIBC在华尔街的毕业生分析师应该工资不会很高，而且华尔街吃穿住都不是小数目，毕业生一年攒8万真的是神话。我们不知道其中细节，也不好做评判。

 

    小哥的第一个50万平房貌似是两个睡房的，2010年能租1900好像比较极端。那个时代，房子价格没有那么贵，房租也没有那么厉害。

 

    小哥每一次买房都和不同的人合伙，这是非常聪明的做法，把合伙人的收入用来帮助自己申请贷款。只是当房子多了以后，债务非常高，合伙人的收入必须要越来越高才能负担。小哥目测总是买独立房，价格都不菲，贷款经纪可伤透了脑筋啊。

 

     小哥有十个房产，市值大概一千万，并不是他有一千万的现金给他花。房子基本都有贷款，作为投资者应该贷款比例不会低于50%，再加上很多房产都有合伙人，也就是说小哥净资产可能只是一千万的四分之一，不过作为32岁的年轻人，拥有这些能够赚钱的资产，已经是万里挑一，非常优秀了，只不过一千万资产有吸引眼球的目的，真正的财富并没有那么多。

 

其实提出疑问，并不是对于小哥的故事有怀疑。从小哥的Linkedin账号里看到，小哥现在加入了Remax Realtron，自己有一个公司来打理这些物业，自己有一个Real Estate Capital公司负责筹资，并已经在Remax拿到诸多奖项。这些奖项都是以地产交易总量来评测的，也就是说小哥地产的成绩非常突出了，自然也有非常可观的佣金收入了。

 

其实小哥的故事，背后还有几个并没有被媒体提及的大环境：

     多伦多地产市场在2010年至今是一个非常连续的良性的增长时代，大胆参与其中的投资者没有人不是赚的满盆金钵。像小哥这样的敢想敢做，执行力超强的，更加应该是最大的受益者。

 

     小哥在后期扩大投资的资本来源，除了初期投资房产的套现提供的资本支持，另外两个不容忽视的因素是更加强大的合伙人，以及自己房地产行业收入的支持。

 

    小哥在房价上升最快的那几年做了翻建，翻建利润最大的部分就是房子价格快速上升的年份，买家有能力接手翻建完成的豪宅，才能让翻建顺利套现。最近一两年搞翻建的，大部分投资者都抓耳挠腮，豪宅找不到买家，费用却一直往上累加，搞得很被动。

 

其实夕子在这个故事背后，看到的并不是小哥如何拥有现在的资产，或者说去盘算小哥有什么特殊的商业机密，而是看到了值得我们当下借鉴的经验：

 

小哥成为杂志网络红人，其实有他的基础。本身小哥在地产行业有头有脸，入选Remax Top 30 under 30，也就是30岁以下的最优秀的30名地产经纪。夕子有朋友曾经年轻的时候荣幸入选，都是非常刻苦努力，有天赋有头脑的地产从业人员，这些努力换来的成果除了财富上面的回报之外，无一例外的在个人品牌，或者说个人知名度上面都达到了比较高的高度。

 

小哥生意做得好，其实通过个人炒作得到了不少帮忙。个人形象和个人影响力，其实在一次次的媒体曝光参访中，都能够得到提升。小哥给自己的个人定位，非常准确，年轻有为，敢想敢做，有耀眼的成绩，有足够的经验，客户或者说投资者会比较喜欢和这样的经纪人打交道，也就进一步推动业务的扩张。

 

小哥开始的时候，做了很多我们都很难做到的努力，比如开车去小区里转，记录下小区里停的什么车，来估算小区住户的收入状况，以此作为比较各个小区未来 的升值潜力。这个思路是非常好的，虽然笨，费时费力，但是这些数据会很有代表性。

 

当然，夕子不主张亲自去做这件事，毕竟需要样本很大才能看得出端倪，很多优秀社区的豪车也不一定停在drive way给你去数，都入库了，样本还是有偏差。

 

夕子自己本人曾经开始做Condo的时候也做过列出Yonge Finch所有大楼资料的工作，基本上哪栋楼什么时候建好的，有什么设施，楼有几层，前后有没有哪个方向有遮挡，全部做成表格，花了大量时间。当然这个表格用上的时候并不多，但是强迫自己过了一遍，很多信息也就默默地记在了脑子里，能够帮助客户现场判断。

 

房地产投资讲究的是杠杠。小哥除了利用银行杠杠之外，还用合伙人杠杠。合伙人杠杠是最大的双刃剑。毕竟合伙人的实力，合伙人的信任程度，合伙人的眼光决策，都会影响到一笔投资的很多决定，最后影响到收益。这是一个非常考验眼光的选择，而其中太多的不确定性，会给投资造成更大的风险。这个就完全是一个见仁见智的选择。