低于20%首付?你是否知道面临多大的风险?

低于20%首付?你是否知道面临多大的风险?

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房市分析

有超过三波有意向买房的买家都向我咨询这么一个事儿——

 

收入不够,信用也没有,一直打现金工;听闻可以5%首付贷款买屋。

 

还有人把赫然印有这样广告的报纸剪下来,拿到我的办公室给我看,上面印着:“无收入,无信用,5%首付均能贷款”。

 

低于20%首付买房,现实么?

 

这样的广告并不鲜见,反复出现在报纸网站上,看似骗子,但是迫不得已却有时又要去找这些“能人高手”帮忙解决问题。

 

这些承诺是如何做到的呢?

 

在银行审批贷款的时候,有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估,评估的依据有三个:信用水平,首付比例,还有收入情况。

 

三者都处于优势水平,尤其是首付占房价比例高,贷款审批就很宽松,基本上来讲如果买房有35%的首付,99%都能贷到款。

 

但是,不是每一个人都那么幸运,能够攒足35%,或者说25%,甚至是20%的首期,那么没有钱的人是不是不能买房了呢?

 

不是。

 

加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构,称为加拿大房屋贷款公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC),而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者,能够顺利成为业主,拥有自己的物业。

 

如果购房者没有足够多的首付,那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险,保障银行贷款的安全。

 

如果客户断供,银行出售物业产生损失,损失将由保险公司承担;但是同时保险公司就要向客户手续一定比率的保险费,费率在贷款额的2%左右。

 

这个保险不同于人身保险或者人寿保险,是一个强制性的险种,而支付的保费是为了保障银行的利益,只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。

 

为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢?

 

那还用说,当然是怕承担风险喽!

 

买家觉得自己很聪明,你要知道,东家可比你精明一百倍还带拐弯的!请看——

 

最近加拿大按揭房屋公司(CMHC)推出新政,71日开始个人房贷新政落地,其中最重要的四项贷款政策如下:

 
  • 偿债率不超过35%

所谓的偿债率,就是偿还的债务(包括房贷,税费,取暖费用和50%的公寓管理费)总和,除以家庭的年收入。这个比率之前是39%,现在不能超过35%

  • 允贷信用分数不低于680;允贷标准从信用分数600分涨到了680分。 不允许非传统来源的首付资金;
  • 首付款只能是自有或者亲戚赠与,严禁从私人或者地下借贷公司贷款。最低首付的标准维持5%不变;
  • 要求首付低于20%的购房者必须向加拿大按揭房屋公司(CMHC)或私人保险机构购买按揭保险。
 

CMHC收紧房贷允贷条件理由只有2个:

 

第一,非常时期,高信用是保障。所以新政提高信用分数,严禁“首付贷“。“首付贷”是指在购房人首付资金不足时,私人或地下金融机构能够为其提供资金拆借。在中国,“首付贷“已经被定性为违规,其实主要就是为了避免楼市有过高的杠杆。也就是说杠杆加的过高,房价如果暴跌,大部分炒房的人就会破产,银行就会有大量的不良资产,甚至影响整个经济体的崩溃,类似于美国的次贷危机。

 

第二,鼓励购买CMHC按揭保险。这个是CMHC自己的生意,那自然要保的。

 

CMHC房贷新政主要波及对象?

 

首次买房的买家。

 

言下之意就是“拿不出首付的就不要进场了”。

 

CMHC的操作也可以看出,目前房市里的主要买家并不是“首次买房的人”,而是换房的买家。这些买家无论是资金、动机都非常硬核,所以CMHC的房贷新政名义上是收紧,实则是再次清场,对于剩下来的刚需来说,一点都不影响,还剔除了风险性。毕竟稳定才是硬道理嘛!

 

银行借钱给购房者,承担的风险是有一定的保障的,就是抵押的物业。

 

如果购房者没有办法偿还欠款,那么银行按法律程序能够把房屋进行出售,并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。

 

如果物业不能按时出售,或者物业状况太差,或者物业本身有种种结构问题,导致不能按原本的价值出售,那么银行就会出现巨大的损失。

 

但是如果购房者能够提供超过20%的首付,那么就算断供,假设房屋没有遭到严重破坏,银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。

 

对于没有足够多首付的客户,这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地,真正产生麻烦的,是每个月的供款。

 

举个例子,购买一间30万的bachelor condo,如果借75%,就是22.5万,如果贷款利息是4%,分35年还清,每个月供款为992块,加上condo fee,电费和地税,大概一个月的支出是1550块。

 

对于一个单身,或者小家庭,总收入在6万,这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo,只付5%的首付,那么贷款额加上保险费总共是2937百,同样4%的利率,35年还清,每个月的贷款供款额是1295,增加了300块。

 

对于一个6万年薪的家庭,其实税后的每个月收入只有大概3600,刨去各种支出,要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。

 

而对于银行批复贷款来讲,银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力(只是计算,不是实际支付),那么借22.5万的月供是1185,加上地税250块,管理费250块(银行用一半来计算,就是125块),每个月固定支出就是1560,每一年的支出就是18720

 

银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销,那么贷款者需要不少于58500的税前年收入来满足银行的要求。

 

试想这位客人只能提供5%的首付,每个月用5.4%计算的供款额是1558块,那么每个月的支出变成1933块,每一年就是23200,至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。

 

总收入需要到达72500,对于真的只有60000块收入的家庭来讲就成了噩梦。

 

那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢?

 

贷款经纪就能发挥作用了。或者用一些文件,或者找一些朋友,这些各式各样的造假蒙混过关的方法夕子在工作中见得比较多了。

 

蒙混过不了关的结果,就是银行拒绝贷款,那么买了房子到截止日期时不能交足全款,就只有毁约,而对卖家,对经纪人造成的各种损失都需要买家承担。

 

那么如果侥幸过了关呢?

 

过关以后,每个月房子的将近2000块就成了雷打不动的负担了。

 

如果家庭收入富余,那么不会有大问题,但是如果收入是紧张的,那么在花光预算内的钱之后,任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。

 

银行设定贷款的要求,是有其合理性的,如果贷款有麻烦,那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益,要做好最坏打算。

 

如果家里有足够多的流动资产,就动用一部分来作为首付,使每个月的负担在自己的承受范围内。

 

如果既无资产,也无收入,但是要打破头赌气硬要买下那间房子,只有一条路,就是作假。

 

这不禁让我想起老祖宗的诗句:“医得眼前疮,剜却心头肉”,造假贷款看似表面解决了问题,但是负债太多最终破产才是真正害了自己。

 

有啥解决方案?

 

没有能力买房,或者手头太紧,就稍微等一等吧。

 

我们想要的不是饮鸩止渴,而是蓄水成池,方可从容不迫。


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