你觉得利率1.59已经很低的时候，又出台了1.49的超低利率,之后居然出现了1.29的狂低利率。

这一周对于各大银行的贷款经纪来说，应该是人仰马翻，鸡飞狗跳，脚打后脑勺无敌忙碌的一个星期。

为什么？

还不是这些银行跟涨潮一样，比着赛，较着劲儿，纷纷推出一山更比一山高的优惠超低贷款利率，所谓“鹤蚌相争，渔翁得利”，银行这一波的操作，让购房者大呼划算，也直接给今冬的房地产市场，点上了熊熊烈火。

我的客户朋友们也纷纷联系我，问我银行的低利率政策对于房价会有啥影响？

在过去的十三年里，我一直反复强调，银行的利率就好像牵丝戏里面的那根牵动着木偶的线。

当房市陷入疲软期的时候，银行调整，利率走低，那根线就往上提提，让房市重新活跃起来。

当房市一片大火甚至有些压不住的时候，银行就会将利率往上调整，那根线也就往下压压，让房市COOL DOWN一下。

所以说利率和房市的关系，可以用这句来高度概括了：“你一牵我舞如飞， 你一引我懂进退。”

 我的建议是，如果是从来没贷款过的人来说，至少你要有勇气赶快去做个预批，如果有好利率要锁定一个。否则万一利息一涨，首先是每个月的月供变多了，再一个是银行审批的时候，本来刚好可以批准的，这利息一涨，收入就不够用了。

对于所有我的客人，我的建议是，先去找贷款经纪谈谈，看看你究竟可以最高限额贷款多少，这样才能决定你最多买多少钱的房子。

换句话说，如果你看到心仪的房子，心里想着能买的起；结果一做预批，发现不成，那时候CONDITION的时间一分一秒过，有可能好不容易看中的房子就溜走了。这个绝对要有个提前量，不可任何事情都拖到最后。

而且对于预批来说，你就算找20个贷款经纪，因为房子还没买到，没涉及到具体的房款，还是无法拿到一个好利率的。不要等到最后买到房子的时候，花两个礼拜来选择贷款经纪，或者选择银行，那时候时间就太紧迫了。

贷款利率什么时候才能拿到最好呢？这个问题很多人都会问，今天锁定是不是合算？如果不锁定，用浮动是不是合算？为什么别人都比我的便宜，我就拿不到那么好的deal呢？

夕子想和大家讲的是，利率没有什么时候合适之说，而只有在你需要贷款买房的时候，做一个符合当时市场情况的，适合自己未来需要的产品最为重要。

贷款利率每隔一段时间就会调整一下，涨涨跌跌，取决与国债市场上需求的变化，以及利率的变化。银行贷款实际上不是使用我们传统认识的存款来借钱，而是在金融市场上通过债券融资从而拿到资金进行贷款，简单一点说，就是去债券市场批发钱，然后化整为零地零售给客户。银行在其中赚取差价，如果批发的钱成本贵了，自然零售的价格也就贵了，银行能给的折扣，就是从其中的差价里面进行补贴，从而薄利多销。

所以说什么时候贷款利率便宜，取决于什么时候债券市场利率便宜。债券市场是一个每天资金进出规模达万亿元的市场，就好比股票市场一样。

夕子一直和朋友讲的一个道理，就是如果有人告诉你过一阵子利率比现在好，那一定是胡扯，就像无数的股市专家预测明天的股市会涨会跌一样，真正有能力去预测的，或者说预测准确率稍微好一点的，寥寥无几。

如果有能力预测未来的利率走向，为什么不去用在股票市场上，那赚来的钱可不是0.5%或者1%利率差别能比的。

真正说到应该怎么做，夕子建议以下两个策略：

1.    及早做准备。

准备包括了解市场，了解产品，了解基本的操作步骤，咨询相关的专家。专家的作用在于对市场的了解程度比普通人更深，对于市场变化的掌握更快。

普通人毕竟没有专业人士的资源丰富，经验丰富（当然也有满口大话的不良专业人士是例外）。在做分析判断的时候，这些资源就能够比较完整地给客户一个全面的学习和认识，从而为做决定铺垫。

贷款其实不是一个很麻烦的产品，但是由于很多细节问题，比如未来的加速还款的比率，还款频率的设定，未来可能出现的转产权，转利率等等的限制，如果没有完整的了解，未来有可能遇上比较尴尬的状况。

2.    听从专家的建议，同时也要用自己的脑袋去思考建议的合理性，从而决定选择的产品。

别人的话，需要自己去做判断，而不是说别人说什么就是什么，包括自己的朋友说了，去年能拿到一点几的利率，这些话都需要自己去弄清楚，想明白。

夕子最爱做的比喻就是，如果银行可以再低的利率借钱，那么我们想办法去借个一百万，然后存到银行定期，赚这个差价，银行要亏损亏到倒闭了。

而且，请放眼看看目前你感兴趣的这几个区吧！普遍出现的问题是，房源非常少，条件好价钱合适地段佳的房子更是凤毛麟角，出来一个就引起疯抢。就连夕子最近帮客人在大西边多少年都不抢OFFER的区，现在都是出来一个房子抢一个，还都是本地人买家。

以银行这个牵丝线的玩法，我看这明年的房市，应该又要战火纷飞，抢破头咯。

    所以说啊，现在反正因为疫情也不能圣诞旅行，各家乱窜胡吃海塞，倒是个大好时机，坐下来，和你的贷款经纪和地产经纪谈谈，把自己的贷款情况和买房的区域锁定，下OFFER的时候也不会手忙脚乱，全部都准备好了，该出手时就要出手了！

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