夕子谈天说房:今年还会出现房价的拐点么?

夕子谈天说房:今年还会出现房价的拐点么?

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20104月,多伦多地产市场再创新高,交易量和价格都创下历史同期最高纪录。

 

4月的交易有两个特点,1是待售房屋明显增多;2是价格上涨的速度明显减缓。

 

刚刚出炉的四月报告中,GTA地区的销售再创纪录与去年疫情第一个月相比整整增加了倍之多‼️5月全新的九万移民大军即将开始申请未来房市需求量与购买者也会越来越多具体数据:

(数据与20204月做比较)

 销售量:增幅+362.1%📈

 新上市量:增幅+237%📈

 平均销售额:增幅+33%📈

 成交额已站稳百万大关


 

在各类房屋中,最抢手的还是独立屋。无论是416还是905地区,四月份的该类房屋成交量的增加皆达到了22%,是多伦多地产局有记录以来最高的年增幅;而两个地区的独立屋平均成交价则年增长9%,远远超过其他类型的房屋。销量和房价年增幅最低的则是416地区的镇屋,分别录得了6%1%

 

至于不少业内专家一直担心的公寓房,该月销量的增长为9%,而平均价格的增幅为4%416地区低于905地区.

 

多伦多地产局主席斯利文(Richard Silver)指出,从数据可以看出,买家对GTA地区独立屋的兴趣对非常大。不过,市场上该类房屋的挂牌量明显跟不上需求,所以买家之间的竞争很多,而且日益激烈。

 

鉴于此,四月份GTA地区独立屋的房价增长为历史最高也不足为奇了。

 

地产局高级分析经理门瑟(Jason Mercer)则表示,鉴于央行的利率较低,多伦多地区的每月按揭成本仍然在人们可负担的水平。虽然央行在未来两年内升息是必然趋势,但是今年第一季度本国的经济增长低于预期,这可能会延缓央行升息。

 

总之,整个2021年的借贷成本都会相对较低,而这将继续推动今年的房市。

 

由于整个21年市场的火热,市场价格基本上补足了1819,甚至20年的全部涨幅,整体价格恢复到了一个合理的位置。

 

市场的火爆形势也让一些有购房意愿但是尚未出手的买家人心惶惶,这部分买家由于持续观望,而错失了之前的大好时机,就促成了一批被积压的潜在购买者。而这些购买者在最后的低利率和贷款优惠政策下,开始进入市场,从而在2021年初给房价上涨提供了动力。

 

在高房价的诱惑下,很多屋主决定将自己的房屋出售套现,这就最终形成了3月份开始的代售房屋数量的明显上涨。这些卖家同时也身处一买一卖的情况之中。既想要买得便宜,又想要卖得贵,而长时间的观望,眼看着房价也逐步攀升,虽然卖的价格上去了,但是买的花费贵了很多。对于这类消费者来说,更是紧张并关心着大多地区下半年房地产的走势。

 

同时,待售房屋数量的上涨还来源于大量新房的交房,尤其是Condo的交房,给市场提供了多于平均供应量的存货。这些新房能够一定程度上缓和过去买家多卖家少的一边倒现象,也能够缓和房价持续快速上涨带来的泡沫风险。

 

而房价的上涨速度减缓,很大程度上就得益于存货的增多。很多地区已经开始逐渐有不需要抢Offer就能买到条件还不错的房子了,而有一些准备在规定时间接受offer的房屋,也不会有很多买家竞价,有的甚至一个竞价者都没有。

 

从根本上来讲,房价的上涨应该是一个正常的行为,只是在过去的四年里(2017年开始至今),房价反复大涨大落,让买房者,卖房者纷纷心惊胆战。而过去的价格剧烈变动,只要最终能回到市场变化的大趋势线上面来,就不是问题。

 

1955年开始,多伦多的房价平均年复合增长率在6%左右,而如果用这个数据来参考每一年的价格变化,我们可以看到在70年代和80年代初,整个2000年后的七八年都是基本复合这个增长趋势的,而有一个时间段出现了较大的偏差,就是8689年,市场的疯狂上涨,以及之后的剧烈调整。

 

我们知道,8689年的房价疯长一部分是因为美国的石油危机导致输入型通货膨胀,导致资产价格的飙升,还有一个原因是中英联合声明对于香港回归的决定,使得很多香港人决定移居北美,产生了历史上很大的一股移民潮,推高了多伦多和温哥华的房价。

 

这个不正常的上涨,在价格畸形的被抬高之后,被北美自由贸易协定的签署刺破了泡沫。加拿大从89年开始的失业高潮将高企的房价直线在两年之内打落了30%,有的地区甚至出现一半的跌幅。

 

市场的另外一次不正常表现就在2008年下半年的短暂冰河时期。在美国房价泡沫破灭,金融系统动荡的时候,加拿大,尤其是多伦多也出现了房价的暂时下跌。由于时间短,跌幅不是很大,平均大概在3%左右,有的热门地区出现了10%的跌幅。然而由于这个下跌受外界干扰的成分比较多,价格很快在2009年春天出现了报复性的反弹,并且超越了08年的最高点,从新回到了上升的通道内。

 

那么回到文章最开始大家关心的问题了,到底今年下半年房地产市场是否可以出现拐点呢?

 

目前我们已知的是,61日开始,联邦金融管理办公室(OSFI)将B-20房贷压力测试水平提高至5.25%、或者比银行提供给借款人的市场利率高2个百分点,以较高的利率为准。

 

加国现行的贷款压力测试政策从2018年初开始实施,至今已有3年多。联邦政府出台这个政策的初衷就是给2016年、2017年过热的楼市降温,并在2017年秋天颁布。此后,一批买家就赶在201811日之前,跑步进入楼市。估计从现在到61日,这个现象会再现。

 

政策制定者上一次采取行动为房地产市场降温是在2016年和2017年的繁荣时期。当时,其他变化也导致了随后的房地产放缓。政策改变包括卑诗省和安省新的外国买家税,以及利率上升。

 

那个时候,渥太华也推出了贷款压力测试,将原来的借款人资格利率提高了至少2个百分点。OSFI目前的提议只是将这一门槛提高了0.46个百分点。

 

当前这个上调的贷款压力测试利率还有可能扩大到必须购买贷款保险的借款人,也就是首付低于20%的买家。加拿大道明银行贷款中心的首席经济学家Sherry Cooper表示,联邦财政部有可能跟从联邦金管办的步伐,上调房贷受保借款人的压力测试利率。

 

房产专家认为,以更高的利率来测试买家的还款能力,在同样收入情况下,买家能够借到的钱将大幅减少。据一些媒体估计,加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%,意味着如果你以前能买100万的房子现在只能买75万的。

 

这意味着借款人需要证明他们有能力在利率更高的情况下偿还房贷,才可能获得银行的贷款,也意味着会将一批潜在购房者挡在楼市外面,并最终在一定程度上减轻加国房价上行的压力。

 

这很有可能会形成下半年房地产市场的一个拐点。

 

不过,多伦多房地产市场的根基并没有动摇。

 

移民政策越来越宽松,城市的扩张和城区的改造还在进行中。市场依然会朝着过去一直持续的“强者恒强”的规则演变。

 

城区有限的土地会创造越来越高的价格,而城市周边的新区也会带动新的卫星城发展成为外围的高档社区。

 

当经济形势持续好转,就业率慢慢改善,消费能力和意愿稳定及提高以后,房价依然会朝着它既定的脚步向前迈进,只是在现在的恢复期,希望看到8889年的持续两位数字的增长就不现实了。

 

那么作为购房自住的购房者来说,寻找适合自己的房屋就要重要过房价的涨跌和回报率,关注的角度也要多放在位置,房屋周边的生活便利程度,学校的教育水平,社区的人口构成,环境及治安问题,以及房屋本身的内部外部条件。

 

对于投资者来说,政府的政策调整势必会影响到他们的策略和计划。准备25%,甚至准备35%的首付,将是未来进入投资房产的必要条件。

 

如果投资的房产债务过高,那么就不要再举债购入新的房产,而应该减缓扩张速度,转而改善投资的现金流和负债率,让投资的房产能够多一些抵御未来市场波动风险的能力。

 

顺应形势,做出自己聪明的决策,从现在开始准备吧,你会得到你想要的双赢的!


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