房市慢下来了。

目前的市场，一如既往地出现了回调，市场上面抢Offer的状态其实比前两个月好太多了，我们在过去的几年里，都一直在反复讲，六月七月八月会是市场的冷却期，而九月市场将会再次起飞，这个市场规律将会再次重演。

 

我们先来看看数据，大多伦多地区 2021年 6 月房屋销售量略低于 2021 年 5 月交易量，但这与正常的季节性趋势一致。6 月份的平均销售价格与去年相比也有两位数的增长。

 

大多伦多地区REALTORS® 报告称，2021年 6 月通过TRREB 的 MLS® 系统实现了11,106 笔销售量 - 与 2020 年 6 月相比增长了28.5%。从 GTA 整体来看，公寓细分市场的同比销售数量增长最为强劲，无论是在多伦多市还是周边的一些郊区。

  

 

  

报告中还显示，华人比较关心的约克地区 (York Region) 独立屋 (Single family detached) 六月成交量为1,138笔，平均售价 $1,538,058，房屋价格指数综合基准同比增长了 23.68%；而镇屋 (Townhouse) 六月成交量为297笔，平均售价 $1,034,271， 房屋价格指数综合基准同比增长了22.68%。

  

在过去三个月中，我们看到房屋市场活动从创纪录的速度转变为强劲的速度。虽然这可能会在短期内为购房者提供一些缓解，但距离基于移民的人口增长恢复只有几个月的时间，新一波供不应求决定未来的房地产市场将继续强劲。

 

从数据上来看，2021 年6 月 MLS® 房屋价格指数综合基准同比上涨19.9%。所有房屋类型的平均售价在同一时期上涨了17%，达到1,089,536 加元。虽然价格增长继续受到低层市场的推动，但值得注意的是，与2020 年 6 月相比，公寓的平均价格上涨了8% 以上，远远超过了通胀。

  

六月市场稍稍冷淡，不止是成交量比五月少，价格比五月低，许多热门地区也依稀能看出市场稍稍冷却的迹象，注意，这里说的是稍稍冷却，而不是冷清。

 

整个多伦多抢Offer最厉害的地方，应该是E区，除了华人最中意的E5和E7的世家堡之外，还有靠近市中心的E1,E2,E3。看看这些区普通大众能负担的房型，比如E1最多的半独立屋，本月平均成交价依然是叫价的109%，要知道，这是43个房子的平均数据，也就是说，有20个成交价格超过叫价110%以上，而另外20个房子成交价在叫价的110%以下，也就是说，几乎每一个半独立屋，在这个区都抢Offer。

  

从供需看，六月的供货水平保持五月的高水准。

  

从销售能力来看，市场不容易出现存货堆积，也就不会有市场突然冷却一说。市场有其自我的规律，六七八月自然冷却，而九月十月自然火爆，只要短期不出现重大的政策改变，比如取消某种贷款产品，立竿见影打击买方的力量，市场将在九月再次起飞。

  

从今年的平均房价来看，市场最终降落在100万不是梦想。从20年看，最终平均价格是92万9，而20年的六月平均价格基本不差多少；回到19年，一样的结果，年平均成交价是81万9,6月的平均价格也差不多这个数。所以从六月市场均价108万9来看，今年的平均房价将会在100到105之间（当然不排除超过105万一点点，但应该不会差太远），那么今年的平均房价涨幅，相比2013年来看，将会上涨大概7%到9%，稍稍超过我们的5.8%的预期。

  

这个月，我们用一些篇幅来看看，如何判断市场是不是进入下降趋势，或者说冷却期，而什么情况下，我们的地产市场依然稳健。

 

供给和需求

供给和需求永远都是两个好朋友，他们在一起，此消彼长之后，就能够给出我们一个成交价格。

  

多伦多市场的供给和需求，最直接的体现，就是上面刚刚讨论过的销售待售比例。

销售数量，讲究的是消化能力，也就是购买需求。

 

如果市场的销售数量多，也就意味着消化能力强，购买需求旺盛，市场或者能够保持平衡，或者是供不应求，价格会出现上涨。

  

但是单看数字本身不能说明问题，比如市场没货，成交数量就会小，但是其实等待的买家有一大把在排队，我们就要看成交数量，和存货的比例。

 

如果一个月的成交数量远远超过存货，就完整地体现了供不应求的局面，市场上没有货的时候，买家只有通过加价的方式来拿到自己心仪的单位或者房产。

 

同样的来看需求，市场的销售数量，体现了一部分的需求，更多的，是在待售数量上。

 

多伦多房地产市场的容积，随着新移民一批一批的涌入，一直在扩大。

 

每年40多万的新移民批准登陆，以及每年新增加的外国劳工，留学生等等这些人群，都是房地产市场的刚性消费者。他们的持续增加，使得市场的需求量一直在增加，因此市场成交数量理应一直增加。

 

当然，消化能力要和供给匹配，如果消化能力超越供给的数量，就会出现存货下降，那么我们就回到了上面提到的，价格会持续上涨。

 

用上两年的数据做分析，一目了然。市场的销售数量，或者说消化能力，在旺季的四五月份，大概每个月在九千个左右，超过九千个，市场就处于极度亢奋状态，而那个阶段的市场存货在两万左右的时候，供给就比较充足。

 

成交价格和叫价的比例

这个比例，我们可以用在分析某个区域比较好。成交价格的高低，其实是供需拉锯之后的结果，但是成交价格和叫价的比例，却可以更加直观，更加一目了然的体现社区的热络程度。

 

我们看看列治文山和万锦的独立屋，对比半独立屋或者Townhouse，就能体会出差别。列治文山今年六月的独立屋，平均成交价格是叫价的100%，也就是说，在成交的房屋中，一半的是高于叫价成交的，而一半的可能是低于叫价成交的（也就是可以砍价）。

 

市场上的半独立屋，一个月挂牌出售的，30天基本都卖掉了，我们可以举出无数在列治文山抢offer的例子，作为在市场第一线摸爬滚打的成员，市场缺货的时期，我们最有发言权。

 

所以成交价格高于叫价的区域，一定是存货不多，买家云聚的区域，这个状态下，我们需要思考，吸引买家的因素是什么，未来是不是可持续，还是短期影响，未来还有没有潜力，这些都是我们需要看到价格之外，思考的因素。

 

而整体市场的成交价格和叫价的比例，也从一个侧面反映了市场的热络程度。

 

人生中只有第一套房子是用钱买的，从第二套开始基本就是用已有房子换的。

 

所以，第一套房非常重要，因为它直接决定你未来资产增值的速度和幅度。

 

人生第一套房，别太算计太多增值不增值，考虑太多，思前想后。

 

你至少要上车啊！！

 

第一个台阶上不去，以后你就是一步差步步差，永远赶不上。

 

不要等到九月份跟人家抢用自己的血汗钱去付那个抢上去的泡沫了。

 

现在出手，正是时候！