现在买房,还是再等一等?

现在买房,还是再等一等?

房屋买卖



每天都有人在问我这个问题,现在买房,还是要再等一等?

如果说前几年的房地产市场是战国时期,那么这两年的市场就是一统之后的稳定时期。

混乱的抢offer时代已过,卖家很难再见到一个礼拜挂牌就售罄的状态,取而代之的是买家不紧不慢,四处比较,并且慢慢在下了offer之后做验房和贷款。

当然万事都无绝对,和平年代也暗藏硝烟。

好的区域,低价房(这里特指150万以下的房子),内部保养条件不错开价又实在的房子,还是会有抢OFFER的情况发生的。

这两个星期,夕子接连帮两个客人在不同的区域,一个是北约克,一个是列治文山各成功卖出房产。两处房子虽然类型不同,一个是带管理费的高档TOWNHOUSE,一个是双车库独立屋;但是我和客人都花了心血去收拾整齐,粉刷一新,又装饰漂亮,都是当时该社区的选美冠军的级别。

果不其然,这两个房子,一个叫价1395,一个叫价1598;成交价一个135万,一个168万。均卖出同社区同等面积大小房子的最高纪录。也都是引来两三个OFFER比拼。

这是相对来说华人的热门区域,如果你觉得这个市场不具有代表性的话。那么请看看西北的一个小镇叫做BLOTON,这个位于HWY400King Rd的宁静祥和的小镇子,最近出来的房子基本是一个星期甚至三天就迅速告罄。买家也基本都是本地人,鲜见华人面孔。

连位置如此偏远的区域都火爆成这样,所以说,无论什么样的市场,好房都是不等人的。

我们再回头来看看开头提出的问题,到底现在是不是一个买房的好时机?未来房产市场会发生怎样的变化呢?

在过去的文章里,夕子提到过,预测房地产市场的短期走势,是很危险,而且预测的准确度对于操作性来讲,并不是最优的选择,原因有以下三个:

1.             房子是刚性需求品。

如果某个时段一定要买入,比如小孩入学等等,那么等待就不会是好的选择,往往错过了好的机会,就要等来年才能重新做选择,而一年过后的市场将会是完全不同的一个市场。

2.             房子有独特性。

合适的房子不会总在市场上出现,而一旦错过了这些合适的房子,要等待下一个机会出现,有太多变数,比如卖家的销售策略,卖家的定价策略,市场在某个时段碰上的某些参与竞争的买家等等。

所以说,每一间房子都是独一无二的,当然每一间房子都是有优缺点,很难出现完美的房子。

3.             短期的变化要参考长期的变化才能做到抓大放小。

如果市场是在一个成长上升的长期趋势中,那么短期几个月的冷淡就是买入的很好机会,而短期的暂时冷淡往往会被重新入市的买家重新推高,打破僵局,重回上升通道。

究竟能不能看清短期的趋势呢?

早在2009年底,多伦多地产行业就表现出一个非常极端的现象,就是有价无房。

市场由于过去一年的金融危机,导致相当一部分房主因为收入原因不愿意换房,就导致市场待售的房屋数量低于往年,而政府采取的人为经济刺激方案,压低了贷款利率,使得一批本来不合贷款条件的买家也可以入市,变相增加了购买力。

这一加一减,就使市场出现供不应求的状态,价格开始逐渐加速上涨。

当然,一年的上涨,只是补回了2008年欠下的空间,但是这个速度催生的市场环境,却是行内人士不愿意看到的。

因为大家都明白,市场上涨需要的是细水长流,如果今天出现暴涨,就是透支了明天的利润,那么持续的暴涨就会将房价带离本身应有的位置,未来出现的调整将会是暴跌。

暴跌由暴涨催生而来,那么将暴涨扼杀在摇篮里,就是政府在过去一年所做的事情。

提高贷款门槛,适当提升利率,再加上贷款新政的推出,就给火热的市场浇下冷水。

市场在5月达到顶峰之后,很明显地从6月份开始,由于卖家认为当前价格位置比较满意,纷纷挂牌,就出现了比以往多的Listing,同时过去人工催生的一批买家在贷款面前止步,回到过去的重新攒钱等来年的现象。

新政更加在心理上打击了购房的积极性。现在市场上往往是买家可以适当地花时间挑选现在挂牌的房屋,并且同房主讨价还价了。

这个趋势在未来的几个月里依然将会维持下去。

市场的挂牌数量依然保持充足,而市中心新建成的公寓也会慢慢给市场提供充足的货源。在一定时间内,甚至会出现暂时区域性的过剩。

房价在大量挂牌的推动下,某些区域会出现卖家大大多过买家,市场总有剩余需要时间去消化。

夕子也认为,这个房价的调整,最容易出现的,是大批新房上市的地区,而对于成熟的社区来讲,没有忽然大量挂牌的理由,那么挂牌数量应该会保持稳定,那么房价就会维持一个稳定的状态。

造成目前个别区域抢OFFER的情况,就是目前的市场存货不多,买家数量不断增加。而且自从疫情开始,越来越多的人WORK FROM HOME,也衍生了一批从城内往城外搬的族群,他们的加入,也冲击了这些以往并没那么火爆的区域。外加上原始就有的买家族群,房源就这么些,买家数量暴增,当然会导致抢OFFER的诞生了。

考虑冬天的冷清,我们今年下半年会有5千人推迟买房计划,而这5千人,将在很快的未来,成为抢offer的竞争对手。

这也就是夕子不建议的短期预测。

这个预测太不准确,时间把握很难,但是回头看市场的回调幅度有多大?

如果市场出现5%的调整,80万的房子就是4万的分别,可是如果市场以快过我们准备的速度复苏,将推迟买房的买家重新吸引入市,市场将会上涨超过5%,甚至又来一次两位数的上升。

做最坏的打算,假如买入后市场就下跌了5%,那么住满三年后,市场会自动上涨15%以上的通货膨胀性涨价,加上有机会重新补上这个下跌,三年后不仅把5%的下跌赚回来,更加提供了额外的收益。

这就是夕子信任的细水长流的房地产市场。

与其等到明年开春迎来更猛烈的一波买房潮,不如就从现在开始,如果你手中有足够的首付,也可以从银行拿到贷款批准,那么就该出手时就出手吧!

毕竟谁也不知道疫情什么时候结束,一旦疫苗出来,疫情结束,房价这个火箭,可要起飞了。

到那时候,就追悔莫及了。


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