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雨季不再来

坛主: 夕子
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九月七日，是开学的第一天。

夕子的朋友圈里满眼都是穿着校服的小不点们，背着书包，得意洋洋或者满怀期待地站在门前，接受爸爸妈妈的新学期祝福。

最好玩的是，中国的各地风俗五花八门，譬如我有个朋友家乡的传统是为小朋友封个红包，红包里面装得可不是钱，而是长长的大葱，寓意着小朋友聪明伶俐；还有个朋友家乡的传统是往小朋友的书包里面装一根芹菜，代表勤奮刻苦。

夕子查了一下资料，除了葱和芹菜，还有各式各样的物品都是蕴含着父母对于小朋友的美好祝愿，甚至有个开学必备的八宝！真是大长见识！

是什么八宝呢？

红包（通常是1元硬币，寓意着出人头地）、芹菜（勤奋刻苦）、蔥（聪明伶俐）、生蒜（会打算盘算数好）、間尺（尊师重教）、白糖糕（步步高升）、油條加兩隻紅雞蛋（考试100分！）及糖果（这个糖果是不能拿回家的，寓意着表现乖，不被老师留堂）。

夕子的家住在北面，几场秋雨下来，每天从公司回家的路上居然已经可以欣赏到渐渐红色和黄色的秋景，实在是让人觉得心都缤纷起来。

一年之中，我最爱的就是秋天。告别夏天的酷热和焦躁，还未迎来刺骨的寒风；明朗清澈，秋天的一切来得烂漫而从容。

果实都变得甜美而芬芳，美酒也酿得正是时候，螃蟹海胆和生蚝都是最肥美多汁的最佳状态；DVP的两旁的峡谷开始变得黄黄红红绿绿，美丽多姿；一场风过来，有树叶轻轻摇摇地飘落；让你怎能不热爱秋天？

秋天的从容也影响了房市，8月多伦多的房地产市场可谓处乱不惊。7月和8月的市场本来就是度假的季节，过去的二十年中，每一年都如此。价格的规律在2021年依旧没有例外。

整个8月，MLS® 系统一共记录了 8,596 桩地产交易，去年同期下降了笔 19.9%。共管公寓（Condos）细分市场逆市上扬，继续回暖。同一时期，新牌挂牌数同比下降43%。

8 月 MLS® 房屋价格指数同比上涨 17.4%。所有房屋的平均售价同比上涨 12.6% 至 $1,070,911 加元。低层住宅仍在强劲增长，公寓的平均价格增长也远高于通胀。经季节性调整后，8 月份平均售价继续上升。

TRREB 首席市场分析师 Jason Mercer 说：“与去年相比，今年的销售在新上市房屋中所占的份额要高得多，8 月也不例外。购房在供给侧没有缓解，造成购房者之间的竞争加剧。随着我们迈向 2022 年，GTA 的人口增长开始趋于恢复到 COVID 之前的水平，估计到时候市场状况将变得更加紧张，”

那么过了8月份，会不会事情有变化呢？让我们走入实战的市场看看——

金九银十，拉开又一场交易高峰的帷幕

开学第一周夕子有个新盘上市，深夜上市，第二天中午就有客人表示感兴趣，晚上就无贷款条件售出，从上盘到售出24小时都不到，“金九银十”真不是浪得虚名。

机会只给有所准备的买家，好盘真的不等人。

金九银十阶段，大家上盘热情也开始高涨起来，一扫七八月份凄凉的景象，很多热门地区开始出现同一条街有两个三个Listing同时存在，这给买家很好的机会，可以比较和砍价。

但是，从整个GTA来看，存货依然不足。夕子说过，过去的数据显示，平衡的市场里面，保持2万间以上的存货，才将不会出现疯狂的抢Offer的情况，而9月初，整个GTA的存货依然低于预期。

在往后的9月中直到10月和11月，都将是一个市场交易的高峰，很多卖家将会再次回到市场，存货也会因此而得到补充，但是存货缺口，将会给入市的买家很快构成压力。社区里挂牌的房屋将在一两个月内风卷残云般消失，而准备好了的买家将再次面临无房可买的状况，而不得不去和很多人一起竞争同一间房屋。很多热门社区的房价在这个情况又会出现跳升。

贷款利率仍然处于极低的水平，市场的热度不减

极低的贷款利率是最近几年推动房价上涨的因素之一。

夕子在写下这篇文章的时候，央行最新发布，将基准贷款利率维持在0.25，这是自2020年3月以来的最低水平。同时，央行再次承诺，将把利率维持在接近0的水平，一直到2022年下半年都不会加息。对于房主来说，一个月30万的贷款费用比五年前便宜了300多块，反映在房价上，就是说买家不介意多付大概5万块，每个月的开销还是一样。

我们都知道美国联储和加拿大央行都发表了申明，预计低利率将会维持到2023年，那么明年，后年，这个基础将依然存在，低利率还会维持房价的高企。很多分析家会质疑，那么2023年以后，利率上涨了怎么办，房价会不会暴跌？

夕子想提醒两个事实，第一，如果把这几年的通货膨胀加到房价里面，现在的平均房价不会是107万，可能已经120万了；第二，房主的收入在过去的五年，还有将来的两三年里，将继续上涨，房租也会一直上涨。现在一个有工作经验的senior码农的收入，已经在12-20万左右，回想2000年，程序员的收入是多少，希望老移民朋友们给夕子一些信息支持这个说法。

就业市场依旧蓬勃向上，购买力依然旺盛

美国的就业市场依然一塌糊涂，加拿大也不怎么样，但是在多伦多，貌似就业市场比我们想象的要好一些。2008年很多企业受冲击之后的大裁员，搞到401公路上早晨Rush Hour不塞车的奇观，看看现在，9月刚开学，高速上就开始明显比8月份拥挤了。

夕子一直说过，看就业，不一定要看官方数据，还可以看看身边朋友的普遍现象，以及商场里购物者的拥挤程度，就算是COVI，就算是大家都戴着口罩，商场里面，游乐场里面还是摩肩接踵，熙熙攘攘。

多伦多稳定的就业市场将会给房价稳定的支持，一旦出现短期的回调，买家盘算了每个月的收入支出，依然会坚决入市。

一叶知秋，从CONDO出租市场看大环境

夕子还想和大家分享另外一个现象，就是市中心的Condo出租市场。

在8月份，算是开学前的准备，在8月底，有一个十分有意思的现象，就是9月1号入住的一室一厅，在湖边，仅仅只有区区几间。要知道这个范围集中了Downtown最密集的Condo，但是诺大的市场，居然残渣都没有剩下，可见市场对出租房的需求有多大。

夕子本人有一个downtown的CONDO挂牌出租，挂牌期间收到十几个OFFER，每一个经纪都央求夕子网开一面，租给他的客人，要不然他的客人就要无家可归了。

在北约克,夕子的另外一个HOUSE出租的LISTING,挂牌5500每月，2天内以6500的高价租金租掉。

出租市场火爆的原因，其实源自新移民的涌入，和整个出租市场房价的上浮。在2020年，Downtown一室一厅的平均价格还在1600左右，有时能见到1300在多大校园的高级公寓，现在1950是撞大运，而就算是破旧的Apartment都要1800以上，而且租客自己支付电费和暖气。这样的市场，对于租客来说，真的是别无选择。

当然，Downtown生活的单身和年轻夫妇一般来说收入都不错，平均家庭收入都有16万以上（平均人均收入8万在Downtown实在是稀松平常），每个月可以支付的现金有8千到1万，养活一个2000以内的房子是在是不在话下。这也是Downtown市场火爆的一个原因之一。