最近几个朋友都在考虑是否解除以前较高利率的贷款合约，重新申请新的低利率贷款。贷款解约罚金是最大的顾虑。 

最近看了一位贷款专家（David Larock) 的计算分析，对罚款有了更深的了解。 这里跟村友们分享一下 ：

无论你是想提前卖房解除贷款合约，还是想乘着现在利息低重新贷款， 都需要考虑以下5个因素：

1.     Current rate （你现在贷款利率）

2.     Current mortgage balance（所剩贷款金额）

3.     Remaining term and amortization（余下合同期限和贷款摊派期限）

4.     Penalty to break (which can vary significantly) + any associated transaction costs（解约罚款金额）

5.     The best available rate you are eligible for today（可以拿到贷款的最佳利率）

 

按照以上五个因素，举个例子：

1.     当前房贷利率

假如你目前的贷款利率是： 3.25%， 或者3.00%， 或者2.75%.

 

2.     贷款金额

假如两年前签订的5年固定利率的贷款$400,000，现在还有贷款$378,000

 

3.     合同期限和贷款摊派期限

Term： 5年合约，过了两年，还剩3年

Amortization 25年， 还剩23年

 

4.     贷款解约罚金

几乎任何贷款条约中都有这一条

“the greater of three months interest or interest-rate differential (IRD)”.

意思是罚款取下面二者金额较多的一个，条例很简单：
   
      1）3个月的利息，

      2）利率差额（interest-rate differential，IRD）

5.     拿到的最佳利率

假如对比了很多公司，最后确定了当前最佳利率 2.45%

 

按照以上的假设， 咱们来看看罚款金额以及换成低利率后可能节省下来的钱数。

  

按三个月的利息核算罚款，很好算，直接了当，三种不同利率得到的三月利息罚款如下：

难度在于利率差额计算上（interest-rate differential，IRD）。

问题出在这个IRD计算，居然有三种不同核算方法，让咱们这些门外汉们抓狂：

１.  用标准利率差额计算

２.  用Discounted-Rate计算利率差额

３.  用Posted-Rate计算利率差额

 

用第一种标准IRD方法，是我原来理解的计算方法：

假如两年前签订的利率是3.25%,   当下市场利率是2.94%，而通过努力，shopping around， 可以拿到的最好利率是2.45%

那么利率差额罚款数额是：

（3.25% - 2.94%）
  X    $378,000 
  X （36个月/12个月） = $3515.4

 

如果解除现有合同，换成2.45%的利率，剩下三年里可以节省下 $8734

除去罚金$3515.4， 还有$5129节省下来， 还是比较划算的。

同样如果以前的合约利率是3.00%或者2.75%.， 同样可以算出罚金和能够节省下来的金额

 

可惜， 这种算法在实际中可能不存在。

至少咱们五大银行里中的RBC, BMO, TD, Scotia and National Bank都使用的是另一种算法， 要比这个狠很多。 

他们的利差计算中使用的是 Discounted Rate IRD method。 具体的做法是：

The lender takes your contract rate and compares it to the posted rate that most closely matches your remaining term MINUS the original discount you got off of their five-year posted rate.

我的理解是： 银行将原合约中的利率与当时的银行posted的利率算出差额，与现在市场上的利率与posted的利率差额进行比较，然后算出余下来三年的贷款额利息罚金。

这个结果与上边标准的的罚金金额，相差甚远：

不论你当时的利率是3.25%、3.00% 还是2.75%， 按Discounted Rate IRD method的算法， 罚款额都是$19,278,  

大家看看， 罚金和能利用利息差价省下来的钱比较一下，核算吗？

还有第三种计算方法，是CIBC的罚金算法，更上一层楼， 直接使用的是Posted Rate与当前市场利率价格的差别，罚金更厉害。

这样算下来，做不做更换贷款？做不做Refinance？，就得三思而后行啦。

以上是作为一个地产投资人的理解， 请贷款专业人们给予指导， 不对之处，请更正！