怎么在投资中保护我们的钱?
投资
最近美国和加拿大地产市场非常火热,在这儿我就不赘述了。有不少朋友来问我:房价已经涨了这么多,我还应不应该买呢?
相信这也是很多朋友的困惑:不买吧,怕现金贬值。买吧,又怕遇上泡沫。
那么,作为一个理性的投资者,我们应该怎么做呢?
巴菲特最有名的一句话,相信大家都听过:
别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。
-- 巴菲特
我一直把它当做投资的座右铭,也因此踩准了两次房市高点,获利不少。
并且在去年夏天,大家因为疫情恐惧,在观望状态的时候,我果断地买了一个400多户的出租公寓项目(Multifamily)。
巴菲特的那句话,是不是在提醒我们现在不应该买呢?我觉得不是。
政府大量印钱,大家害怕手上的现金越来越不值钱,大量资金流入房市。 再加上现在利率这么低,同样的现金流,折现率低了,资产价格就会上涨。
桥水基金创始人达里奥,也在多个场合强调过:现金是目前最差的资产。因为在政府大量印钱的背景下,现金一定会大幅贬值。
综上,在目前的情况下,我个人觉得需要投资。
但是,目前各类资产都已经上涨了一段时间,我们在投资时一定要对未来抱有敬畏心。
就像霍华德·马克思 Howard Marks 说的:
Move Forward with Caution.
明确地知道有哪些关键风险 (Key Risks) 对于关键风险,要知道是否可以避免或者合理控制 如果无法避免,要知道最坏的情况,并有应对方法
因为我的教育和工作背景都和风险管理有关,今天想跟大家聊一聊在地产投资中,如何管理风险?
并且,我作为GP,通过哪些具体的方法,来控制风险,从而最大程度地保护自己和投资人的钱。
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地产投资中的关键风险
管理风险的第一步,需要知道有哪些关键风险,也就是对于投资结果有着巨大影响的因素。
在我看来,地产投资中的关键风险有两个:房价下跌和租客欠租。
对于自然灾害,比如火灾之类的,因为大家都会买房屋保险来控制风险,所以不在本文的讨论范围之内。
一些突发的维修费用也是风险,但这些风险对最终的投资结果影响不大,所以在我看来也不算关键风险。
而如果房价下跌,就会对我们投资的收益产生非常大的影响,甚至有可能亏钱。
租客欠租,则会对现金流产生很大的影响,还很可能导致我们被迫,在不正确的时候,提前卖掉房产。这样,既损失了租金,又没赚到之后的增值。
那么作为投资人,应该如何科学地管理这两个关键风险呢?
安全边际 Margin of Satefy
在讲具体方法之前,我想跟大家介绍一个概念:安全边际 (Margin of Safety)
相信大家可能听过这个词,因为它是价值投资中最重要的理念之一。当了精算师这么多年,我发现『安全边际』也是保险公司保护自己,进行风险控制的根本手段。
安全边际也是贯穿我们全文的一个基本思想,我们之后介绍的所有方法,都是基于『安全边际』这个概念。
什么是安全边际呢?
举个例子,如果有一座能承重100吨的桥,每次只允许一辆80吨的卡车通过,那么我们就有20吨的安全边际。留有足够大的安全边际,即使这座桥的承重,计算的不是很准确,我们也会比较安全,卡车不会把桥压塌了。
投资,是一个和未来博弈的游戏。我们用资金购买资产,并希望未来能够赚钱。但是问题是,未来是不确定的。
而安全边际的作用就是,让我们在不确定的未来,赚钱的可能性更大,亏钱的可能性更小。
黑石案例
和大家分享一个真实案例,看看黑石集团在投资多单元出租公寓(Multifamily) 时,如何使用安全边际来管理风险,做投资决策的。
在上个世纪90年代初,美国房地产市场崩溃,银行为大量坏账感到焦头烂额,大量房产被迫放到市场上出售,黑石集团嗅觉敏锐地意识到,这是一个投资出租公寓 (Multifamily) 的大好机会。
并且经过了详细分析,黑石集团觉得有非常大的安全边际,所以投资了他们的第一个 Multifamily。
那么,他们是怎么分析的呢?
首先,黑石集团如果用现金全款买这些公寓,预计可以获得每年16%的回报率。如果在买的时候申请贷款,可以将回报率提高到每年23%。
其次,那时候出租公寓的空置率是20%左右,随着经济复苏,如果空置率下降到正常水平,他们的年回报率将达到45%。
如果再改善公寓质量并增加租金,预计每年的回报将达到55%。
而黑石集团的目标年回报率是30%。也就是说,他们这笔投资的安全边际是25%。
要知道,当时可以说是房地产的至暗时刻,每个人都把地产看做烫手山芋。
正是有了这么大的安全边际,黑石才能在这么恐惧的市场情绪中,有胆量和信心去购买他们成立以来的第一个Multifamily项目。
黑石持有了几年后卖了,卖的时候取得了年回报率62%的好成绩,甚至超过了预期的55%年回报率。
通过上面这个例子,相信大家对安全边际有了一定的了解。那么,我们应该如何把安全边际这个理念,应用在投资的实际操作中呢?
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如何管理房地产投资中的关键风险?
管理风险,我们就需要回答两个问题:
对于关键风险,是否可以避免或者合理控制?
如果无法避免,最坏的情况是什么?有什么应对方法?
关键风险1:房价下跌
想要降低这一风险,我觉得需要做到下面几点:
长期持有,减少市场的非理性波动
买有增长潜力的城市和地段
保证自己有足够的现金储备(一般留6个月的按揭)
多户住宅(Multifamily)
对于多户住宅 (Multifamily) 来说,它的价值等于运营净利润 (NOI) / 资本化率 (Cap Rate)
其中,资本化率 (Cap Rate) 由市场决定,不受个人控制。
但是,运营净利润 (NOI) ,很大程度上由项目管理者控制。管理得好,NOI 就高,反之 NOI 就低。
所以,对于 Multifamily 投资来说,房价这个关键风险,在一定程度上是可以控制的。
作为GP,我们是怎么控制风险的呢?
首先,我们在购买项目之前,一定要用金融数学模型分析预测未来价值。
这个模型里面包含很多参数,本着谨慎的原则,我们在设置这些参数时,都会用比现实数据更加保守的假设,也就是留有足够的安全边际。
模型里面一个非常关键的参数就是:Exit Cap Rate,就是卖出时的资本化率。这个参数对项目的预计总回报,非常重要。但是,它不受我们控制。
所以,我们的做法是:加安全边际,并且会加很大的安全边际。
以我们的上个项目举例,买的时候 Cap Rate 是4.7%,我们在预测总回报的时候,会假设 Exit Cap Rate 是6.75%,加了 205 基点 (basis points) 的安全边际。
也就是说,我们会要求自己,即使卖的时候 Cap Rate 从4.7%涨到了6.75%,我们仍然能够给投资人预期的回报。
除了安全边际,我们还会做敏感测试 (Sensitivity Testing),了解在不同的情况下,回报会有什么变化。
还是用我们上个项目举例:
在6.75% Exit Cap Rate 的情况下,我们预计给投资人98.78%的回报。这也是我们跟投资人说的,持有5年左右的预期回报率。
即使在卖出时,Cap Rate涨到7.25%的情况下,给投资人的回报是74.3%,依然比较可观。
而如果卖出时,Cap Rate仍然保持在我们购买时的水平 4.7%,那么我们的预期回报率是253.62%。
也就是说,仅仅在 Exit Cap Rate这一个关键变量上,我们就留了154.84% (253.62% - 98.78%) 的安全边际。
除了 Exit Cap Rate, 在模型中,我们还会给很多关键变量加安全边际,比如:
收入增长 Income Growth : 虽然项目买回来后,我们就会马上开始做提升增加收入,但是会保守地假设第一年的收入增长为0%。
租金增长 Rent Growth:虽然过去五年的历史租金增长为3-5%,但是我们也会假设前两年的租金增长为0%。
等等
和黑石当时购买他们第一个Multifamily项目一样,因为有这么大的安全边际,我才有底气在大家都恐慌的时候,果断拿下这个项目。
关键风险2:租客欠租
尤其在保护租客的城市,想要赶走一个不交租的租客,需要走一套繁琐的法律程序,至少要耗费好几月的时间精力。
所以,挑选一个好租客对于 Single Family 来说,至关重要。
我从2013年开始投资 Single Family,虽然一直用地产经纪帮忙出租,但是筛选租客这件事情,每次都是我自己把关。
我至今看过上百个租房申请,也接触过几十个租客,没有一个租客欠租金。
下面是我选租客的要求,和大家分享一下:
收入证明 Income Proof:月收入要高于租金的3-4倍
信用报告 Credit Report:除了看信用分数,也要仔细看报告中的每一条记录,确认没有大额的欠款
房东推荐 Landlord Reference:为了防止有利益冲突,我们不仅要问现在的房东,更要打电话去问上一个房东。
雇主推荐 Emloyer Reference
关于选租客这个话题,篇幅问题我就不展开了,以后有机会时详细写一写。
多户住宅(Multifamily)
对于 Multifamily 来说,因为项目比较大,有几百户租客,一定会有个别租客不交租。
这就涉及到另外一个非常关键的变量:经济空置率 Economic Vacancy。
举个例子,如果一个100户的 Multifamily,每户租金都一样是$1000/月。如果某个月:
只有90户住了租客,物理空置率 (Physical Vacancy) 就是10%。
但是,如果只有80户的租客交了租金。那么,经济空置率 (Economic Vacancy) 就是20%。
对于经济空置率,我们会做压力测试 Stress Test。我们会测试空置率升高到30%,40%, 50%,甚至60%的时候,对投资项目有多大影响。
还是用我们上个项目举例,通过做压力测试,我们知道了:
即使当项目的经济空置率升到了50%,这个项目依然是有现金流的。
而当经济空置率升到了60%的时候,我们每个月开始亏钱,但是靠着现金储备(cash reserve),我们能够活40个月。
在百年一遇的疫情期间,经济空置率才上涨了不到10%。经济空置率升到60%,并且持续40个月以上的极端情况,发生的概率非常小。所以我们才有信心投这个项目。
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最后的话
目前,各类资产都已经涨了一段时间了。总的来说,买价越高,安全边际越小。
个人觉得,在目前这种市场,保护自己的资产要比追求高回报更加重要。所以,我们此时更要保持冷静的头脑。
而专业有效地使用安全边际和压力测试,可以更好地识别,监测,规避和控制风险。从而帮助我们做出更好的投资决策,大大提高投资的成功率。
危机在历史长河中来来去去,有危就有机,危险和机会并存。
在别人恐惧的时候,有效的风险控制和足够的安全边际,能够帮助我们抓住好的投资机会。
同样的,在别人疯狂的时候,安全边际也能够帮助我们保持一份冷静的头脑,并且有效的管理风险,保护我们的资产。
我是Albert,感谢你耐心地看到这里,希望我的分享没有浪费你的时间。
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