怎么在投资中保护我们的钱?

怎么在投资中保护我们的钱?

投资

最近美国和加拿大地产市场非常火热,在这儿我就不赘述了。有不少朋友来问我:房价已经涨了这么多,我还应不应该买呢?


相信这也是很多朋友的困惑:不买吧,怕现金贬值。买吧,又怕遇上泡沫。

 

那么,作为一个理性的投资者,我们应该怎么做呢?

 

巴菲特最有名的一句话,相信大家都听过:

别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。

-- 巴菲特


我一直把它当做投资的座右铭,也因此踩准了两次房市高点,获利不少。


并且在去年夏天,大家因为疫情恐惧,在观望状态的时候,我果断地买了一个400多户的出租公寓项目(Multifamily)。

 

巴菲特的那句话,是不是在提醒我们现在不应该买呢?我觉得不是。

 
首先,存在即合理。如此火热的地产市场,背后的根本原因是:
  • 政府大量印钱,大家害怕手上的现金越来越不值钱,大量资金流入房市。
  • 再加上现在利率这么低,同样的现金流,折现率低了,资产价格就会上涨。

上面的两个因素互相作用,1+1>2,导致了现在火热的状况。

桥水基金创始人达里奥,也在多个场合强调过:现金是目前最差的资产因为在政府大量印钱的背景下,现金一定会大幅贬值。
 

综上,在目前的情况下,我个人觉得需要投资。


但是,目前各类资产都已经上涨了一段时间我们在投资时一定要对未来抱有敬畏心。


就像霍华德·马克思 Howard Marks 说的:

Move Forward with Caution.

 
那么,怎样做才算有『敬畏心』,才叫『with caution』呢?我觉得就是:
  • 明确地知道有哪些关键风险 (Key Risks) 
  • 对于关键风险,要知道是否可以避免或者合理控制
  • 如果无法避免,要知道最坏的情况,并有应对方法

其实就是四个字:风险管理。
 

因为我的教育和工作背景都和风险管理有关,今天想跟大家聊一聊在地产投资中,如何管理风险?


并且,我作为GP,通过哪些具体的方法,来控制风险,从而最大程度地保护自己和投资人的钱。




1


  地产投资中的关键风险


管理风险的第一步,需要知道有哪些关键风险,也就是对于投资结果有着巨大影响的因素。

 

在我看来,地产投资中的关键风险有两个:房价下跌和租客欠租


对于自然灾害,比如火灾之类的,因为大家都会买房屋保险来控制风险,所以不在本文的讨论范围之内。

 

一些突发的维修费用也是风险,但这些风险对最终的投资结果影响不大,所以在我看来也不算关键风险。


而如果房价下跌,就会对我们投资的收益产生非常大的影响,甚至有可能亏钱。


租客欠租,则会对现金流产生很大的影响,还很可能导致我们被迫,在不正确的时候,提前卖掉房产。这样,既损失了租金,又没赚到之后的增值。


那么作为投资人,应该如何科学地管理这两个关键风险呢?

 


安全边际 Margin of Satefy


在讲具体方法之前,我想跟大家介绍一个概念:安全边际 (Margin of Safety)


相信大家可能听过这个词,因为它是价值投资中最重要的理念之一。当了精算师这么多年,我发现『安全边际』也是保险公司保护自己,进行风险控制的根本手段。


安全边际也是贯穿我们全文的一个基本思想,我们之后介绍的所有方法,都是基于『安全边际』这个概念。


什么是安全边际呢?


举个例子,如果有一座能承重100吨的桥,每次只允许一辆80吨的卡车通过,那么我们就有20吨的安全边际。留有足够大的安全边际,即使这座桥的承重,计算的不是很准确,我们也会比较安全,卡车不会把桥压塌了。


投资,是一个和未来博弈的游戏。我们用资金购买资产,并希望未来能够赚钱。但是问题是,未来是不确定的。


而安全边际的作用就是,让我们在不确定的未来,赚钱的可能性更大,亏钱的可能性更小。


黑石案例


和大家分享一个真实案例,看看黑石集团在投资多单元出租公寓(Multifamily) 时,如何使用安全边际来管理风险,做投资决策的。

 

在上个世纪90年代初,美国房地产市场崩溃,银行为大量坏账感到焦头烂额,大量房产被迫放到市场上出售,黑石集团嗅觉敏锐地意识到,这是一个投资出租公寓 (Multifamily) 的大好机会。


并且经过了详细分析,黑石集团觉得有非常大的安全边际,所以投资了他们的第一个 Multifamily。


那么,他们是怎么分析的呢?

 

首先,黑石集团如果用现金全款买这些公寓,预计可以获得每年16%的回报率。如果在买的时候申请贷款,可以将回报率提高到每年23%。

 

其次,那时候出租公寓的空置率是20%左右,随着经济复苏,如果空置率下降到正常水平,他们的年回报率将达到45%。


如果再改善公寓质量并增加租金,预计每年的回报将达到55%。


而黑石集团的目标年回报率是30%。也就是说,他们这笔投资的安全边际是25%。


要知道,当时可以说是房地产的至暗时刻,每个人都把地产看做烫手山芋。


正是有了这么大的安全边际,黑石才能在这么恐惧的市场情绪中,有胆量和信心去购买他们成立以来的第一个Multifamily项目。


黑石持有了几年后卖了,卖的时候取得了年回报率62%的好成绩,甚至超过了预期的55%年回报率。


通过上面这个例子,相信大家对安全边际有了一定的了解。那么,我们应该如何把安全边际这个理念,应用在投资的实际操作中呢?




2


  如何管理房地产投资中的关键风险?

 

管理风险,我们就需要回答两个问题:


  1. 对于关键风险,是否可以避免或者合理控制?

  2. 如果无法避免,最坏的情况是什么?有什么应对方法?


我之前提过,房地产投资的关键风险有两个:房价下跌和租客欠租。下面我会围绕两个关键风险,逐个进行分析。
 

关键风险1:房价下跌


单户住宅(Single Family)

对于单户住宅 (Single Family) 来说,房价的涨跌,由市场上买家卖家的情绪决定,属于市场增值 (Market Appreciation),不受个人控制。
 

想要降低这一风险,我觉得需要做到下面几点:


  1. 长期持有,减少市场的非理性波动

  2. 买有增长潜力的城市和地段

  3. 保证自己有足够的现金储备(一般留6个月的按揭)


多户住宅(Multifamily)


对于多户住宅 (Multifamily) 来说,它的价值等于运营净利润 (NOI) / 资本化率 (Cap Rate)

 

其中,资本化率 (Cap Rate) 由市场决定,不受个人控制。

 

但是,运营净利润 (NOI) ,很大程度上由项目管理者控制。管理得好,NOI 就高,反之 NOI 就低。

 

所以,对于 Multifamily 投资来说,房价这个关键风险,在一定程度上是可以控制的。 


作为GP,我们是怎么控制风险的呢?

 

首先,我们在购买项目之前,一定要用金融数学模型分析预测未来价值。


这个模型里面包含很多参数,本着谨慎的原则,我们在设置这些参数时,都会用比现实数据更加保守的假设,也就是留有足够的安全边际


模型里面一个非常关键的参数就是:Exit Cap Rate,就是卖出时的资本化率。这个参数对项目的预计总回报,非常重要。但是,它不受我们控制。

 

所以,我们的做法是:加安全边际,并且会加很大的安全边际。


以我们的上个项目举例,买的时候 Cap Rate 是4.7%,我们在预测总回报的时候,会假设 Exit Cap Rate 是6.75%,加了 205 基点 (basis points) 的安全边际。


也就是说,我们会要求自己,即使卖的时候 Cap Rate 从4.7%涨到了6.75%,我们仍然能够给投资人预期的回报。


除了安全边际,我们还会做敏感测试 (Sensitivity Testing),了解在不同的情况下,回报会有什么变化。


还是用我们上个项目举例:

  • 在6.75% Exit Cap Rate 的情况下,我们预计给投资人98.78%的回报。这也是我们跟投资人说的,持有5年左右的预期回报率。

  • 即使在卖出时,Cap Rate涨到7.25%的情况下,给投资人的回报是74.3%,依然比较可观。

  • 而如果卖出时,Cap Rate仍然保持在我们购买时的水平 4.7%,那么我们的预期回报率是253.62%。


也就是说,仅仅在 Exit Cap Rate这一个关键变量上,我们就留了154.84% (253.62% - 98.78%) 的安全边际。





除了 Exit Cap Rate, 在模型中,我们还会给很多关键变量加安全边际,比如:

  • 收入增长 Income Growth : 虽然项目买回来后,我们就会马上开始做提升增加收入,但是会保守地假设第一年的收入增长为0%。

  • 租金增长 Rent Growth:虽然过去五年的历史租金增长为3-5%,但是我们也会假设前两年的租金增长为0%。

  • 等等


和黑石当时购买他们第一个Multifamily项目一样,因为有这么大的安全边际,我才有底气在大家都恐慌的时候,果断拿下这个项目。



关键风险2:租客欠租


单户住宅(Single Family)

对于Single Famliy来说,只要房子空置,或者遇上一个不交租的租客,那就是100%没有租金收入。

尤其在保护租客的城市,想要赶走一个不交租的租客,需要走一套繁琐的法律程序,至少要耗费好几月的时间精力。


所以,挑选一个好租客对于 Single Family 来说,至关重要。


我从2013年开始投资 Single Family,虽然一直用地产经纪帮忙出租,但是筛选租客这件事情,每次都是我自己把关。


我至今看过上百个租房申请,也接触过几十个租客,没有一个租客欠租金。


下面是我选租客的要求,和大家分享一下:


  • 收入证明 Income Proof:月收入要高于租金的3-4倍

  • 信用报告 Credit Report:除了看信用分数,也要仔细看报告中的每一条记录,确认没有大额的欠款

  • 房东推荐 Landlord Reference:为了防止有利益冲突,我们不仅要问现在的房东,更要打电话去问上一个房东。

  • 雇主推荐 Emloyer Reference


关于选租客这个话题,篇幅问题我就不展开了,以后有机会时详细写一写。


多户住宅(Multifamily)


对于 Multifamily 来说,因为项目比较大,有几百户租客,一定会有个别租客不交租。


这就涉及到另外一个非常关键的变量:经济空置率 Economic Vacancy


举个例子,如果一个100户的 Multifamily,每户租金都一样是$1000/月。如果某个月:

  • 只有90户住了租客,物理空置率 (Physical Vacancy) 就是10%。

  • 但是,如果只有80户的租客交了租金。那么,经济空置率 (Economic Vacancy) 就是20%。


对于经济空置率,我们会做压力测试 Stress Test。我们会测试空置率升高到30%,40%, 50%,甚至60%的时候,对投资项目有多大影响。


还是用我们上个项目举例,通过做压力测试,我们知道了:

  • 即使当项目的经济空置率升到了50%,这个项目依然是有现金流的。

  • 而当经济空置率升到了60%的时候,我们每个月开始亏钱,但是靠着现金储备(cash reserve),我们能够活40个月。




在百年一遇的疫情期间,经济空置率才上涨了不到10%。经济空置率升到60%,并且持续40个月以上的极端情况,发生的概率非常小。所以我们才有信心投这个项目。



3


  最后的话


目前,各类资产都已经涨了一段时间了。总的来说,价越高,安全边际越小。


个人觉得,在目前这种市场,保护自己的资产要比追求高回报更加重要。所以,我们此时更要保持冷静的头脑。


而专业有效地使用安全边际和压力测试,可以更好地识别,监测,规避和控制风险。从而帮助我们做出更好的投资决策,大大提高投资的成功率。

 

危机在历史长河中来来去去,有危就有机,危险和机会并存。


在别人恐惧的时候,有效的风险控制和足够的安全边际,能够帮助我们抓住好的投资机会。


同样的,在别人疯狂的时候,安全边际也能够帮助我们保持一份冷静的头脑,并且有效的管理风险,保护我们的资产。


我是Albert,感谢你耐心地看到这里,希望我的分享没有浪费你的时间。


我的微信ID是Albert_Invest,欢迎和我交流。


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