现金流到底重不重要?

现金流到底重不重要?

投资

现金流重要么?


对于这个问题,人们有截然不同的观点,有的人认为非常重要,有的人认为根本不重要。


我想和大家聊聊我的思考,在分享观点之前,先讲一个自己的投资故事。



1


   第一个投资房


2014年的时候,我在多伦多市郊Markham买了个房,为结婚做准备。


当时我在多伦多市中心上班,从这个房到公司,每天路上要花两个多小时,就决定继续住在市中心的公寓,等结婚后再搬进来。


每个月的按揭也挺多的,所以得把这个房租出去。一直空着的话,资金链就要断了。


这时候出现了我人生中第一个现金流的问题。


买房的时候只考虑了地段和户型,并没有考虑租金。出租的时候才发现这个区的租金很低,根本不够付按揭,地税,房屋保险等开销,每个月还得倒贴1000多加币。


当时我的工资不高,每个月倒贴1000多块还是挺痛苦的,经常会想这个房是不是买错了。


第一次出租房子也没经验,地产中介说我们的房子比周围正在出租的房子好,每个月租金多200块没问题,结果我们等了两个多月也没租出去。


只好降了200块租金,又过了一个月才找到租客,租客一个多月后才能搬进来。这样房子就空了四个多月。


损失了一万多加币,让我们伤心了好久。一万多块买点儿啥不好啊,就这么白扔了。


就这样痛苦的出租了一年,每个月赔1000多块,还需要管理租客,既赔钱又伤神。想想实在不划算,我们就搬进了这个房,上班远就远一点吧。


在这儿住了一年,到2016年底的时候,附近的房子都卖疯了,经常比要价高出几万甚至十几万成交。


还有不少人为了炒房,甚至不惜用一些违规的方法。我们不管是去餐馆还是逛街,都能听到人们在聊买卖房子。


我和老婆都是注册精算师,所以对风险特别的敏感,我们意识到情况不太对。


于是,果断地在2017年初把这个房卖了。房价2年涨了60%,加上5倍杠杆(首付20%),赚了300%左右。


刚卖完就遇上了新出台的海外买家税政策,房价受了很大的影响,我们幸运地躲过了一劫。


总而言之,虽然那两年现金流一直是负的,但是因为运气好,最后房子也增值不少。



2


   大家的观点


有的朋友听完我的故事,可能会说:你最后赚的钱全都来自增值,跟现金流一点关系都没有,所以现金流不重要。


但是,真的是这样么?


请大家想一想,我能够在那次投资中赚钱,纯粹是因为运气好,刚好那两年房价涨了。


如果那两年房价没涨呢?甚至如果房价跌了呢?


那时候每个月1000多块的负现金流,非常痛苦,已经影响正常生活。我觉得自己应该坚持不到房价涨的那一天,就会把它卖了。


请大家再想象一下:如果每个月能够自给自足呢?


那么,我就不会觉得痛苦,放着就好了。而且手里多了个房,还能自己养自己,心里应该挺开心的。


我们都知道,房地产是一个至少能跑赢通货膨胀的投资。长期来看(十年以上),房价很大概率是会涨的。但是这中间会发生什么波动,谁也不知道。


这个时候,正现金流就发挥了很大的作用:稳定情绪。大大增加了我们长期持有的概率,也就是增加了赚钱的概率。


让我们再换个情景:如果我当时的年薪是100万呢?


那么,每个月赔1000块对我来说,根本不是问题。我甚至会因为不想管理租客,选择把房子空着。


为什么?因为我的其他现金流,远远大于这个房子的负现金流。


所以对于同一个房子,不同的人,不同的情况下,现金流的重要程度有天壤之别。



3


   现金流的定义


我发现大家在讨论现金流重要不重要的时候,对现金流是什么的理解都不一样。所以有必要先明确现金流是什么,然后再讨论重要不重要。


我的定义是:


现金流 = 现金流入- 现金流出


  • 工资算不算现金流呢?算正现金流,因为它是流入我们银行账户的现金。

  • 存款算不算现金流呢?算以前的正现金流,它是以前流入我们银行账户的现金。

  • 生活支出算不算现金流呢?算负现金流,它是流出我们银行账户的现金。


总而言之,正现金流就是,流入的现金比流出的多,说明我们在赚钱。负现金流就是我们在赔钱。


打个比方:


现金流就像是一条小河,河里的水是我们赚的现金。这条河流进了一个湖,湖里的水是我们的存款。


湖里的水也在流出,那就是我们的生活支出。湖里的水还在蒸发,那就是通货膨胀,使我们的存款慢慢贬值。


虽然每个人收入的来源和数量不同,但是大家都希望自己小河里的水越多越好,最好还有不止一条小河流进湖里,也就是我们常说的开源节流。


一个人有可能收入是零,但是不太可能生活支出是零。如果没有正现金流,只靠存款生活,就有种坐吃山空的感觉。而且存款本质上是以前的现金流,所以现金流对每个人都很重要。




4


   投资房的现金流


现在回到我们的关键问题,投资房的现金流重要么?像上面提到的,对有的人不重要,对有的人非常重要。


关键区别在于投资目的。


如果一个人不期望通过投资房子实现财富自由那么投资房有没有正现金流,对他不太重要。


比如,一个投资人有2套投资房,每个月负现金流1000块。但是夫妻俩每年赚50万,还有可观的存款。那么他们不在乎投资房有没有正现金流,反正打算长期持有,退休以后卖了养老用。


如果一个人希望通过投资房子实现财富自由,那么投资房的正现金流对他非常重要。


我在辞掉精算总监的工作,全职投资地产之前,家庭收入已经非常可观。这种情况下,有几个负现金流的房子,应该没问题。


但是因为非常想实现财富自由,所以正现金流对于我来说,极其重要。也是因为这个原因,我在选择投资房的时候,对现金流的要求非常严格。


我们现在做个假设。比如,一个人需要每个月10000块的正现金流维持生活支出,实现财富自由。如果一个房平均每个月能产生200块的正现金流,就需要投资50个房。


大家可能觉得,投资几十个房子对普通人来说不太现实。但是我身边有很多朋友是普通工薪阶层,都已经投资了几十个,甚至几百个出租房。还有一些朋友是全职投资人,投资了上千个出租房。


其实想要扩大投资规模和收益,最重要的是深刻理解正现金流的作用,并且找到可行的投资方法。


千万不要让自我怀疑限制了自己的能力。


到了2017年,多伦多地区的房价虽然经过了一些调整,但是依然很贵。按照普通的方法,根本找不到有正现金流的房子。


周围也有不少人告诉我们,地段和现金流不可兼得。但是我们仍然做了很多尝试,比如做短租,合法改建等等。


最后我们选择了投资大型出租公寓(Multifamily),在这条路上,我们做了很多努力,目前已经投资了600多户公寓。(如果想了解更多我的投资经历,可以点击:从一个小留学生到200套出租房 


我们之前所做的各种努力,本质上,这都是为了提高正现金流。


特别喜欢桥水基金创始人,雷·达利欧 Ray Dalio 的一句话:

There is always a third way.


所以,我想告诉大家,千万不要让世俗的观点,限制了自己。想清楚自己想要什么,就去努力吧。



5


   正现金流的作用


分享完个人经历,我还想跟大家简单提一下投资房正现金流的作用:


在我看来,投资房的正现金流有这些作用:


正现金流的房子能自己养活自己,这样才能扩大投资规模。如果每个房每个月亏几百块,你能投资多少个呢?这就是为什么很多大型地产投资基金,投资了几万套出租房,都只投资有正现金流的房。


正现金流可以帮助我们扛过地产周期,在地产市场不景气的时候,房子不会被迫低价卖掉。在等待房价回升的过程中,还可以继续赚着正现金流,何乐而不为。


正现金流对贷款有很大帮助,不论申请住宅地产还是商业地产的贷款,银行都喜欢有正现金流的,他们坏账的风险会小很多。


正现金流最最重要的是能积少成多,日积月累,帮助我们实现财富自由。很多条涓涓细流,最终也可以汇成江河湖海。



6


   常见问题


要不要多放首付来提高现金流呢?


我认为不要。


因为我们投资的最终目的是提高投资回报率,多放首付虽然可以提高现金流,但是会降低回报率。


举个例子,


一个房子100万,每年租金收入10万,各种运营支出4万(不包括按揭)


如果首付20万,贷款80万。每年的按揭大约3万5,那么每年赚10-4-3.5=2.5万,年回报率2.5/20 = 12.5%


如果全款买,每年赚10-4=6万,年回报率6/100=6%,回报率降低了一多半。


多放首付是最没有技术含量的提高现金流的方法,因为全款买任何投资房都有正现金流。


我们应该多花精力找好的投资房,而不是多花钱。所以比较不同投资房的一个前提,就是都放20%首付,再计算投资回报率,这样才有可比性。


现金流重要还是增值重要呢?

我认为都重要。


但是它们对于投资人的意义不一样。


现金流属于『稳定』的部分,不但稳定了投资收益,更稳定了投资人的心态。


我们投资房子,如果想要赚超额的利润,很大一部分是要靠增值。所以,我也不赞同为了正现金流,而去偏远的没有增值潜力的地方投资。


一切事物都讲究平衡。


也是因为这个原因,我选择了投资大型出租公寓 (Multifamily),并且是有正现金流,同时也有增值潜力的大型出租公寓。


一方面,公寓本身能够产生稳定的正现金流,保持稳定的收益。


另一方面,我们也能够通过提升公寓的运营,增加净利润,实现受迫增值。



7


   总结


我们在讨论现金流重要不重要之前,先要明确讨论的是同一个概念。


我对现金流的定义是,

现金流 = 现金流入 - 现金流出


正现金流就说明我们在赚钱,负现金流说明我们在赔钱。


现金流就像是一条小河,河里的水是我们赚的现金。这条河流进了一个湖,湖里的水是我们的存款。


湖里的水也在流出,那就是我们的生活支出。湖里的水还在蒸发,那就是通货膨胀,使我们的存款慢慢贬值。


正现金流对每一个人都很重要,但是投资房的现金流重要不重要,就因人而异了。


如果不期望通过投资房子,实现财富自由,那正现金流就不太重要。如果希望实现财富自由,那么正现金流就非常重要。


投资是动态的,没有千篇一律的方法,也没有一成不变的答案。任何事物都是对立统一的,好与不好,会因人,因事,因时,因地而异。


我们要学会全面系统地看问题,找到适合自己的方法。


我是Albert,感谢你耐心地看到这里,希望我的分享没有浪费你的时间。


我的微信ID是Albert_Invest,欢迎和我交流。


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