现金流重要么？

对于这个问题，人们有截然不同的观点，有的人认为非常重要，有的人认为根本不重要。

我想和大家聊聊我的思考，在分享观点之前，先讲一个自己的投资故事。

   第一个投资房

2014年的时候，我在多伦多市郊Markham买了个房，为结婚做准备。

当时我在多伦多市中心上班，从这个房到公司，每天路上要花两个多小时，就决定继续住在市中心的公寓，等结婚后再搬进来。

每个月的按揭也挺多的，所以得把这个房租出去。一直空着的话，资金链就要断了。

这时候出现了我人生中第一个现金流的问题。

买房的时候只考虑了地段和户型，并没有考虑租金。出租的时候才发现这个区的租金很低，根本不够付按揭，地税，房屋保险等开销，每个月还得倒贴1000多加币。

当时我的工资不高，每个月倒贴1000多块还是挺痛苦的，经常会想这个房是不是买错了。

第一次出租房子也没经验，地产中介说我们的房子比周围正在出租的房子好，每个月租金多200块没问题，结果我们等了两个多月也没租出去。

只好降了200块租金，又过了一个月才找到租客，租客一个多月后才能搬进来。这样房子就空了四个多月。

损失了一万多加币，让我们伤心了好久。一万多块买点儿啥不好啊，就这么白扔了。

就这样痛苦的出租了一年，每个月赔1000多块，还需要管理租客，既赔钱又伤神。想想实在不划算，我们就搬进了这个房，上班远就远一点吧。

在这儿住了一年，到2016年底的时候，附近的房子都卖疯了，经常比要价高出几万甚至十几万成交。

还有不少人为了炒房，甚至不惜用一些违规的方法。我们不管是去餐馆还是逛街，都能听到人们在聊买卖房子。

我和老婆都是注册精算师，所以对风险特别的敏感，我们意识到情况不太对。

于是，果断地在2017年初把这个房卖了。房价2年涨了60%，加上5倍杠杆（首付20%），赚了300%左右。

刚卖完就遇上了新出台的海外买家税政策，房价受了很大的影响，我们幸运地躲过了一劫。

总而言之，虽然那两年现金流一直是负的，但是因为运气好，最后房子也增值不少。

   大家的观点

有的朋友听完我的故事，可能会说：你最后赚的钱全都来自增值，跟现金流一点关系都没有，所以现金流不重要。

但是，真的是这样么？

请大家想一想，我能够在那次投资中赚钱，纯粹是因为运气好，刚好那两年房价涨了。

如果那两年房价没涨呢？甚至如果房价跌了呢？

那时候每个月1000多块的负现金流，非常痛苦，已经影响正常生活。我觉得自己应该坚持不到房价涨的那一天，就会把它卖了。

请大家再想象一下：如果每个月能够自给自足呢？

那么，我就不会觉得痛苦，放着就好了。而且手里多了个房，还能自己养自己，心里应该挺开心的。

我们都知道，房地产是一个至少能跑赢通货膨胀的投资。长期来看（十年以上），房价很大概率是会涨的。但是这中间会发生什么波动，谁也不知道。

这个时候，正现金流就发挥了很大的作用：稳定情绪。大大增加了我们长期持有的概率，也就是增加了赚钱的概率。

让我们再换个情景：如果我当时的年薪是100万呢？

那么，每个月赔1000块对我来说，根本不是问题。我甚至会因为不想管理租客，选择把房子空着。

为什么？因为我的其他现金流，远远大于这个房子的负现金流。

所以对于同一个房子，不同的人，不同的情况下，现金流的重要程度有天壤之别。

   现金流的定义

我发现大家在讨论现金流重要不重要的时候，对现金流是什么的理解都不一样。所以有必要先明确现金流是什么，然后再讨论重要不重要。

我的定义是：

现金流 = 现金流入- 现金流出

• 工资算不算现金流呢？算正现金流，因为它是流入我们银行账户的现金。

• 存款算不算现金流呢？算以前的正现金流，它是以前流入我们银行账户的现金。
  

• 生活支出算不算现金流呢？算负现金流，它是流出我们银行账户的现金。

总而言之，正现金流就是，流入的现金比流出的多，说明我们在赚钱。负现金流就是我们在赔钱。

打个比方：

现金流就像是一条小河，河里的水是我们赚的现金。这条河流进了一个湖，湖里的水是我们的存款。

湖里的水也在流出，那就是我们的生活支出。湖里的水还在蒸发，那就是通货膨胀，使我们的存款慢慢贬值。

虽然每个人收入的来源和数量不同，但是大家都希望自己小河里的水越多越好，最好还有不止一条小河流进湖里，也就是我们常说的开源节流。

一个人有可能收入是零，但是不太可能生活支出是零。如果没有正现金流，只靠存款生活，就有种坐吃山空的感觉。而且存款本质上是以前的现金流，所以现金流对每个人都很重要。

   投资房的现金流

现在回到我们的关键问题，投资房的现金流重要么？像上面提到的，对有的人不重要，对有的人非常重要。

关键区别在于投资目的。

如果一个人不期望通过投资房子实现财富自由，那么投资房有没有正现金流，对他不太重要。

比如，一个投资人有2套投资房，每个月负现金流1000块。但是夫妻俩每年赚50万，还有可观的存款。那么他们不在乎投资房有没有正现金流，反正打算长期持有，退休以后卖了养老用。

如果一个人希望通过投资房子实现财富自由，那么投资房的正现金流对他非常重要。

我在辞掉精算总监的工作，全职投资地产之前，家庭收入已经非常可观。这种情况下，有几个负现金流的房子，应该没问题。

但是因为非常想实现财富自由，所以正现金流对于我来说，极其重要。也是因为这个原因，我在选择投资房的时候，对现金流的要求非常严格。

我们现在做个假设。比如，一个人需要每个月10000块的正现金流，维持生活支出，实现财富自由。如果一个房平均每个月能产生200块的正现金流，就需要投资50个房。

大家可能觉得，投资几十个房子对普通人来说不太现实。但是我身边有很多朋友是普通工薪阶层，都已经投资了几十个，甚至几百个出租房。还有一些朋友是全职投资人，投资了上千个出租房。

其实想要扩大投资规模和收益，最重要的是深刻理解正现金流的作用，并且找到可行的投资方法。

千万不要让自我怀疑限制了自己的能力。

到了2017年，多伦多地区的房价虽然经过了一些调整，但是依然很贵。按照普通的方法，根本找不到有正现金流的房子。

周围也有不少人告诉我们，地段和现金流不可兼得。但是我们仍然做了很多尝试，比如做短租，合法改建等等。

最后我们选择了投资大型出租公寓（Multifamily），在这条路上，我们做了很多努力，目前已经投资了600多户公寓。（如果想了解更多我的投资经历，可以点击：从一个小留学生到200套出租房 ）

我们之前所做的各种努力，本质上，这都是为了提高正现金流。

特别喜欢桥水基金创始人，雷·达利欧 Ray Dalio 的一句话：

There is always a third way.

所以，我想告诉大家，千万不要让世俗的观点，限制了自己。想清楚自己想要什么，就去努力吧。

   正现金流的作用

分享完个人经历，我还想跟大家简单提一下投资房正现金流的作用：

在我看来，投资房的正现金流有这些作用：

正现金流的房子能自己养活自己，这样才能扩大投资规模。如果每个房每个月亏几百块，你能投资多少个呢？这就是为什么很多大型地产投资基金，投资了几万套出租房，都只投资有正现金流的房。

正现金流可以帮助我们扛过地产周期，在地产市场不景气的时候，房子不会被迫低价卖掉。在等待房价回升的过程中，还可以继续赚着正现金流，何乐而不为。

正现金流对贷款有很大帮助，不论申请住宅地产还是商业地产的贷款，银行都喜欢有正现金流的，他们坏账的风险会小很多。

正现金流最最重要的是能积少成多，日积月累，帮助我们实现财富自由。很多条涓涓细流，最终也可以汇成江河湖海。

   常见问题

要不要多放首付来提高现金流呢？

我认为不要。

因为我们投资的最终目的是提高投资回报率，多放首付虽然可以提高现金流，但是会降低回报率。

举个例子，

一个房子100万，每年租金收入10万，各种运营支出4万（不包括按揭）

如果首付20万，贷款80万。每年的按揭大约3万5，那么每年赚10-4-3.5=2.5万，年回报率2.5/20 = 12.5%

如果全款买，每年赚10-4=6万，年回报率6/100=6%，回报率降低了一多半。

多放首付是最没有技术含量的提高现金流的方法，因为全款买任何投资房都有正现金流。

我们应该多花精力找好的投资房，而不是多花钱。所以比较不同投资房的一个前提，就是都放20%首付，再计算投资回报率，这样才有可比性。

现金流重要还是增值重要呢？

我认为都重要。

但是它们对于投资人的意义不一样。

现金流属于『稳定』的部分，不但稳定了投资收益，更稳定了投资人的心态。

我们投资房子，如果想要赚超额的利润，很大一部分是要靠增值。所以，我也不赞同为了正现金流，而去偏远的没有增值潜力的地方投资。

一切事物都讲究平衡。

也是因为这个原因，我选择了投资大型出租公寓 (Multifamily)，并且是有正现金流，同时也有增值潜力的大型出租公寓。

一方面，公寓本身能够产生稳定的正现金流，保持稳定的收益。

另一方面，我们也能够通过提升公寓的运营，增加净利润，实现受迫增值。

   总结

我们在讨论现金流重要不重要之前，先要明确讨论的是同一个概念。

我对现金流的定义是，

现金流 = 现金流入 - 现金流出

正现金流就说明我们在赚钱，负现金流说明我们在赔钱。

现金流就像是一条小河，河里的水是我们赚的现金。这条河流进了一个湖，湖里的水是我们的存款。

湖里的水也在流出，那就是我们的生活支出。湖里的水还在蒸发，那就是通货膨胀，使我们的存款慢慢贬值。

正现金流对每一个人都很重要，但是投资房的现金流重要不重要，就因人而异了。

如果不期望通过投资房子，实现财富自由，那正现金流就不太重要。如果希望实现财富自由，那么正现金流就非常重要。

投资是动态的，没有千篇一律的方法，也没有一成不变的答案。任何事物都是对立统一的，好与不好，会因人，因事，因时，因地而异。

我们要学会全面系统地看问题，找到适合自己的方法。

我是Albert，感谢你耐心地看到这里，希望我的分享没有浪费你的时间。

我的微信ID是Albert_Invest，欢迎和我交流。

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