第一个出租房
大家好，我是Albert Shi，中文名史册. 在麦克马斯特大学读了电子工程和金融双学位，然后在滑铁卢大学读了精算研究生。2012年毕业后，进了一家世界500强金融公司做实习生，当时只希望能尽快升职加薪。一年后，我可以看到退休时自己能坐到一个什么职位。我不想要一个平庸的职业生涯，但是我不知道自己想做什么。
我开始找投资理财的书，读了罗伯特·清崎(Robert Kiyosaki)的《穷爸爸富爸爸》。这本书帮我理解了一些重要的金融概念，比如老鼠赛跑，被动收入，资产和负债。这和我在大学学到的金融理论完全不同。
这些投资理财的书帮我找到了自己的兴趣。我打算投资房子，创造被动收入和长期财富。我开始和地产经纪聊天，比较多伦多地区的各个城市。在了解投资流程之后，我和老婆在2013年投资了第一个出租房，那是在万锦的一个普通独立屋。
我们的第一个出租房
说实话，那时候我们的地产投资知识非常少。我们并没有认识到正现金流的重要性，只希望房价能涨。房子租出去后，我们发现空置成本和维修费等巨大的隐性开支。这个房子并没有正现金流，反而每个月我们都得把工资补贴进去，才够付各种开支！
幸运的是，房价上涨了，我们两年后把那个房子卖了，投资回报率300％（利润是投资额的3倍）。尽管最终从这个房子上赚了第一桶金，但因为现金流一直是负的，对我们来说那是非常痛苦的两年。我们真正认识到了正现金流的重要性，它是获得财务自由的关键。
短租生意
到2017年，我们陆陆续续投了几个正现金流的房子。但是大多伦多地区的房价上涨了很多，找不到正现金流的投资房了。没有现金流，很难申请新的按揭继续买房。为了增加现金流，我们决定在多伦多市中心买一个老房子做短租（Airbnb）。
这是我们第一次开公司，很兴奋，同时又很紧张。为了保护资产和合理避税，我们建立了一个三层公司架构（开三个公司）。我们自己做室内设计，市场营销，物流，客服，并请了2个兼职来打扫和维修房子。所有这些事都感觉非常真实，我们正一步一步靠近财务自由的目标。
然而事情并不是一帆风顺的。为了在旅游旺季之前准备好这个短租房，我们必须在一周内把所有家具和生活用品准备好。我们请了一个星期假，日夜不停地在房子里干活，装了大约50箱宜家(Ikea)家具，在好市多(Costco)买满了6个购物车！
我们的短租房
当房子终于准备好要出租时，才是一场噩梦的开始。由于缺乏管理短租房的经验，没有很好的垃圾处理或噪音监控流程。在收到邻居投诉之前，我们都不知道有个租客办聚会大喊大叫，垃圾堆满了前院。邻居向多伦多市的每个他能想到的部门投诉：消防部门，用电安全部门，停车许可部门和垃圾处理部门。我们收到了所有部门的警告和整改要求。
那真的是一次压力山大的经历。我们最终解决了所有那些问题，第一年的短租收入是长租的两倍多。那些困难在当时看来，真的是世界末日。但是当我现在回头看，那些困难都变得很容易解决。而且我从这个经历中，学到了服务客户和管理员工的宝贵经验。
房屋改建项目
当我们的短租生意做得不错的时候，多伦多市开始对新的短租规定征集意见。新规定只允许屋主在自住房内做短租，并且每人只能做一个短租房，每年短租少于180天。这个新规定生效后，短租生意在多伦多很难扩大规模。在多伦多做短租不再是一个好的选择，我们需要找到新的方法来增加被动收入。因此我参加了各种地产投资俱乐部，培训课，看地产投资的书，并找到了一位非常成功的地产投资人做导师。
比较各种地产投资方法之后，我决定做房屋改建项目，觉得它的商业模式很合理。计划是买一个独立平房(Bungalow)，然后把它改建成一个合法的两户型房屋(Duplex)。改建后租金将增加一倍，房屋价值也将增加。最棒的是，我们可以在改建后从银行再融资，拿回改建的成本。
难就难在找到合适的房子和好的团队来执行。我花了四个月，找到了一个符合规划要求，建筑法规，城市法规，位置优越并且价格合理的房子。然后找了建筑师和工程师一起做新的平面图。我们修改了8个版本，不断优化室内布局，功能和装修成本。我面试了十多家装修公司，终于找到了一家非常好的装修公司。
我们的房屋改建项目
可以想象，在申请建筑许可证和施工过程中，出现了数不清的意料之外的问题。但是我们最终还是按时在预算内完成了改建。值得欣慰的是，在施工结束之前，我们就收到了30多个租房申请，并和2个租客签了租房合同。租客搬进来后，我们从银行再融资，拿回了所有的改建成本。与独立平房相比，改建后的两户型房租几乎翻了一番，现金流非常好。
辞职
改建项目是一个里程碑，但我知道不能止步于此。我仍在朝九晚五的上班，虽然已经升为精算总监，但是这份工作不能给我满足感。更重要的是，我知道这个工作不能帮我实现自己的目标。地产投资已逐渐成为我真正热爱的事。我考虑过辞职，但克服心里的恐惧非常难。就像要跳下一个大悬崖，然后希望自己能幸存。哥伦布说：“除非你有勇气离开海岸，否则永远无法越过大海。”
所以我问自己：“最坏的情况会怎么样？” 即使最坏的情况，我相信我们仍然可以找到吃的和住处。老婆非常支持我，地产投资也是她的爱好。所以我决定辞职，全身心发展自己的地产投资公司。辞职的决定在当时感觉挺可怕的，但现在回头看，那是我做过的最好的决定之一。从辞职的那一刻起，我可以不再花时间在不感兴趣的事上，开始做真正热爱的事。
200户的出租公寓小区
虽然我是学精算的，职业习惯是注重风险管理，但我还是决定拼一把，做大的项目。我一直想像罗伯特·清崎一样投资大型的出租公寓小区(Multifamily)，但不知道怎么才能在多伦多买公寓小区。
我应该怎么开始？我不断问自己这个问题，并努力寻找答案。我读了所有能找到的关于投资公寓小区的书，参加投资俱乐部，培训班。幸运的是，我在一个俱乐部活动中，遇到了一位非常成功的投资人，他在美国亚特兰大投资了40多个公寓小区，一共7,000多个套出租房。
和他打过几次电话后，我们专程飞去亚特兰大拜访他。他非常友好，邀请我们吃了两顿午饭，无私分享他的投资知识和经验，甚至还带我们参观了他投资的出租公寓小区。这对我们来说真的是大开眼界。我永远感激他，也愿意像他帮助我一样帮助其他人。他建议我比较一下美国和加拿大的地产市场，因为他也是住在加拿大投资房子很多年，然后决定去美国投资的。
所以我实地考察了美国几个城市，发现美国有更好的投资回报率，融资条件，税收政策和租赁法规。对我来说，在美国投资是一个显而易见的决定。下一个问题是在美国哪个地方投资。我研究了美国所有州的经济增长，人口就业增长，税收政策，租赁法，犯罪率，房价，租金增长等等。
根据这些研究数据，我选择了德克萨斯州作为第一个目标市场。达拉斯是德州最大的城市，有750多万人口，我觉得在那找公寓项目和合伙人可能相对容易。所以我加入了达拉斯的两个专门投资公寓小区的俱乐部，去认识新朋友。
我住在多伦多，几乎每个月都飞去达拉斯寻找好的项目和合伙人。为了加快进展，我在达拉斯住了一个月，天天找项目，见有可能合作的人。在筛选了70多个项目，见了上百人之后，我终于找到了合适的合伙人。我们在达拉斯买了一个200户的出租公寓小区。这个公寓小区位于环境优美的社区，距离达拉斯市中心仅20分钟车程，靠近购物中心，高速公路，学校，公园和社区中心。
我们的公寓项目
那个公寓项目是我投资路上的另一个里程碑。我非常感谢家人朋友和合伙人的支持。没有你们的支持，我无法走到这里。不知道这个投资旅途会带我到哪里，但我会像查理芒格的一句名言说的，永远走那条更高的路，因为它没有那么拥挤。
“Always take the high road, it’s far less crowded.”
我的联系方式：
微信:
shice1201
Email: AlbertShi.Investor@gmail.com
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