加拿大房产贷款市场 – 不仅仅是5家银行

加拿大房产贷款市场 – 不仅仅是5家银行

Posted on December 21, 2020

贷款

 

By Steve Fabian
 

如果我们都打开钱包,无疑,我们每个人都会发现至少一张,可能甚至两三张带有RBCTDScotiaCIBCBMO名称的信用卡(借记卡,信用卡,保险等)。毫无疑问,这5家大银行在加拿大的金融事务中占有举足轻重的地位,但是仅仅因为它们是“ 5大银行”,却并不意味着加拿大只有这五家银行提供房贷产品。
 

或许你并不知道,在加拿大,我们有150多家银行/贷款机构!对借贷人而言,运用和结合多元化银行产品,可以是更好更灵活的借贷选择。


尤其当你想走上长期投资房产之路,正在寻找下一个投资或住宅物业,或者是商业/建筑项目的抵押融资时,结合多元化银行产品的优势会变得非常明显。而了解这些多元化贷款机构和产品最好的方式就是与Broker贷款代理/经理公司合作。

 

Brokers贷款代理/经理公司

贷款经理人公司Broker/Agent是服务于金融机构与借款人之间的注册房贷中介,也是加拿大金融法规限定的唯一具有代理/经理金融产品权限的中介机构。Broker与借贷双方合作,以使个人获得贷款批准。他们会收集并验证贷方需要从个人那里获得的所有必要文书,以完成房屋购买。


Broker通常与许多不同的贷方(Tier One排名第一梯队的broker通常常年合作十几家或是几十家lender)合作,并且可以向与之合作的借款人提供各种贷款选择。最重要的是要记住,和你在其他银行交易一样:在Prime AA类客户/产品)交易中,你不会被收取任何费用。


Broker合作,为借款人提供的最大优势是:他们可以访问各种类型的贷方,包括五大银行中的TDScotia、以及下面我将要提到的所有的这些银行、金融机构、信用合作社,抵押公司,所有这些都为借款人提供了你自己无法应对的选择和灵活性。当你拥有多套投资物业、或是自雇、非居民、或者有信用问题等,和Broker的合作会产生尤为重要的作用。简单地说,Broker可以运用多个贷方产品,为借款人提供多元化解决方案。

  

举个例子:

比如你想做refinance买下一套投资房,但是你的负债比已经超过A类产品的临界点,同时你刚好又有15万的流动资产(RRSP或是其他投资和存款等),Broker经理人可以给你找到具有增加贷款额的Net worth产品的银行,可以用几种低门槛、高灵活度的A类产品,结合起来,帮你达到贷款目的(据我所知,五大银行的net worth门槛和条件相对来说就要高很多,会导致同样条件的借款人的申请被拒)。

  

下面让我们快速浏览一下加拿大的多元化贷款机构布局。

 

为了更好地了解抵押贷款市场,我会把topics分为个人住宅房屋抵押贷款和商业抵押贷款。

个人住宅贷款银行/机构

简而言之,有4种主要类型的贷方,每种类型都有多种产品。以下是简要说明,你会看到一些有关加拿大抵押贷款来源的令人惊讶的数据。

特许银行:

五大银行,再加上NationalLaurentian
Manulife
HSBCCWBRFA,中国银行等。

银行是加拿大抵押贷款领域的主要参与者。这些可存款机构通过其分支机构和在线方式提供各种银行和金融服务,由OSFI监管。资金是通过各种类型的资金,但主要是客户存款。区域集中,尽管它们在全国范围内很普遍,但主要是在城市和大都市地区。
 

目标市场:

仅限A类借款人。对于收入,预付款,物业类型和其使用有着严格的限制。这是针对信用等级高的借款人。 优质产品/低利率,但不一定是市场最低利率。

信托机构:

Home Trust/Bank, Equitable Bank/Trust, Peoples Trust, Effort Trust, Community Trust等。直到大约510年前,我们将信托公司作为自主贷方类型的完全独立类别。这些是传统的“ B类”贷方;房屋信托,公平信托等。然而除了少数例外,今天,信托公司已成为银行和/或被银行接管。也就是说,他们仍然提供非常可靠和公平的“ B类”产品,虽然利率略高,但承保计划却更加灵活。这些贷方也同时提供“A类产品”,该产品始终由CMHC承保,并在利率和承保政策方面与其他银行A类产品一致甚至更有竞争力。

信用合作社(Credit Union):

Meridian, Alterna, Desjardins, Vancity, Servus, Coast Capital, Concentra, many regional CU’s.。 信用合作社(或caisses populaires in Quebec)是抵押贷款领域的第二大参与者。它们是具有“合作”业务模式的托管机构,这意味着它们由其成员拥有(每个成员享有同等的投票权)。他们提供有关银行,贷款和投资产品的全方位金融服务。他们通常以更个性化的客户服务而闻名。法规,大多数是省级法规,有些移交给联邦管辖。像银行一样,资金也有多种类型,但大多数是存款。与其他金融机构相比,区域往往集中在非大都市地区。对于二级市场和较小市场的借款人来说是好消息,地方信用合作社有权为这些小型中心的交易提供资金。

  

因此,例如,购买Owen Sound的投资物业就是一笔交易, MeridianKindredNorthern CU等将很高兴为资金筹集, 与大多数大型银行不同,其利率和条款与“原始”银行交易类似。

目标市场:
A
类和 B类借款人。对于收入,预付款,物业类型使用灵活的政策。这适用于信用等级极高但几乎没有例外的借款人,也适用于存在信用问题的客户。提供CMHC和非保险产品。这里最重要的是要知道,由于大多数信用合作社都是省级监管的,因此它们不必遵循OSFI准则。强制示例收入/费率压力测试不适用于信用合作社。总体而言,您的经纪人可以通过灵活,公平的产品组合,帮助您方便地访问各种信用合作社。
 

房产投资金融机构(MFCsMonoline贷方):

MCAPFirst NationalCMLSMerix等。

MFC仅提供抵押贷款产品,通常只能通过经纪借贷渠道访问。他们是非存款借记机构。与较大的贷方相比,MFC的利率和程序通常更具竞争力。他们的受监管准则比较宽松,通过公共证券化计划和批发融资为抵押贷款提供资金。现实情况是,这些大公司管理着数以亿万计的抵押资产,例如MCAPFirst National,它们各自管理着超过1,000亿美元的抵押资产。资金几乎完全通过NHACMHC)证券化计划和批发资金来提供。区域集中,主要集中在城市,但由于它们利用Broker渠道,因此在全国各地都可以发布他们的优质产品。

目标市场:

优质和灵活产品。 MFC的报价和产品具备所有银行该有的产品选项,银行定价较低,但具有更大的灵活性和承保选项。此外,他们都有专用的“ B”产品,例如ExcaliburFirst National ),EclipseMCAP)和NPXMerix)。这些单线贷方具有更大的灵活性,尤其是对于自雇借贷者和投资物业。
 

抵押投资实体(MIEs)– MICs,私人贷款机构。

MIE是抵押贷款贷方,提供具有短期贷款(624个月之间)和较高利率的产品。 MIE包括抵押投资公司(MIC)和其他私人贷方。它们通常借给不具备传统贷款人资格的借款人,包括债务合并、受损坏的信用分数持有人、收入中断、财务困难和房地产投资。批准贷款时,主要目的是为客户提供退出不良记录策略,使他们最终回到良好的A类贷款产品空间。

 

在许多情况下,它们通过向需要即时现金的个人提供资金以避免拖欠其抵押贷款的付款而发挥重要的流动性作用,在抵押贷款领域起到缓冲作用。受监管,但实际上又是不受监管的贷款,这意味着它们可以自行定制解决方案。
   

总结以上,我鼓励借款人与Broker贷款公司经理人(最理想是找到排名第一梯队Tier Onebroker)交流,探讨如何结合多元化贷款银行和产品,这点对于多套物业投资人尤为重要。俗话说“不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里。” CUMFC提供的产品非常具有竞争力,并且更有可能量身定制适合的交易结构。同样重要的是要记住,大多数CUMFC都是大型,资金充裕且稳定的公司;借款人不必担心潜在的声誉问题。

  
 

最后,我要说的是,使用多元化贷方或非银行贷款机构产品可以巩固市场地位:更多的贷款机构和产品,意味着借款人有更好、更广泛的选择。想象一下如果我们的贷款选择只集中在几家大银行,就好像我们日常只去有限的1-2家超市买日用品一样,无法买到多元化和更适合自己的产品。房产投资人与Tier OneBroker经理人们,如果从一开始就可以结合起来,度身定制将来的投资方案,就一定可以开辟一条房地产投资的更广阔之路。

  

我的下一个topic将探讨商业和建筑贷款的贷方选择。

受邀房东网,我还会和大家在1月的YouTube研讨会上见面,先在这里祝大家节日快乐!

如有任何个案咨询,请联系我公司住宅房贷合伙人:Min Shen @ 647-200-3023

商业贷款咨询请联系我: stfab72@gmail.com

 

 


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