今天在房东网Telegram群里，有一段讨论家庭资产和负债的对话， 同时也对地产投资人是否花应该花精力做房屋翻建改建主动性增值谈了不同看法。 虽然都是只言片语，谈论也不深入， 但话题本身很有意义，供参考，欢迎讨论。 

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王红雨

疫情是个压力测试，是个称重机，是个鉴别价值观对错的镜子。家庭财务状况是否进了ICU是有标志的：申请迟付房贷，申请政府财政援助，申请从分红保险中借钱出来，向房东申请迟付房租，等等。财务实力弱的普通家庭，被动支出大的家庭，不要异想天开地在梦中逆袭，经济发展的时候抓紧时间赚钱，一分钟都别浪费，遇到危机的时候，保命要紧。原油期货事件告诉我们，抄底，有可能变成抄家，损失多少与不了解自己和金融世界的程度成正比。

阅读： https://mp.weixin.qq.com/s/sykdick3CNu3xEBcsGt8rQ

 

村长

谢谢红雨的这篇文章，尤其是对自住房屋负债的阐述部分，很精彩。

很多年前读穷爸富爸书里对财产Asset和债务Liability的定义时就很吃惊，完全给出了相反解释。 这里重复一下作者Robert Kiyosaki 的的定义：

财产(asset)：能往你的钱包里塞钱东西（something that puts money in your pocket）；
债务（liability）：让你从钱包里掏钱的东西 （ something that takes money out of your pocket）；

从上面两个定义上看， 自住房需要每月支付月供，支付水电，支付地税，需要往外掏钱，这就是债务，不是财产，而能出正现金流的出租屋是财产。 所以要多投资在出租房屋上， 而不是在自住房屋里。 

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最近去看了看Robert新发的刊物，没有太多新意，但对原有的债务财产的阐述更深刻，在他的财产定义中，有四个大类：real estate， business（生意），paper（股票、债券、基金等） and commodities（大宗货物如黄金、石油、油气等）； 其中Real estate投资明确认为不是买自住房屋，而是投资能给带来income的出租房屋。  地产投资人要投这些能给自己带来income的财产，让这些Asset带给你财富，

 

王红雨

其实现在的美元，是以美国房地产为锚的，因为联储买入了很多按揭抵押证券。加元里房地产比例更高。房地产本位比金本位更好，没法像黄金一样运出国外。房地产，是新黄金，成为了发钞的⚓️

 

王红雨

自住房贷款是消费债务，和买车是一样的，如果能一次付清现金这个消费品就归你了，当然以后的维修费也是消费。自住房的负现金流，其实就是还款，属于购买大额消费品的分期付款，纯消费债务。投资房，首付足够高，可以没有负现金流，如果有负现金流，就是首付付少了，或者理解成银行允许你首付也分期付款，这种首付的分期付款，等同于定投股票。性质完全不同。（今天在另一个群的回复）

 

村长

咱们房东网村友中大部份投资人都是富爸爸思想的实践者： 就是花精力去投资定义中的Asset，让这些Asset带来money， 而不是今后依靠自己努力工作来挣辛苦money，积累财富。房东群里 Jeniffer Mei就是一个很好的例子， 7、8年来投资了一个又一个出租物业，追求正现金流，现在实现了财务自由，花更多时间投资更多的Asset。但也有不少人做法走着走着就走偏了。。硬着头皮买房子， 房子个数虽然增多，可自己从钱包里往这些房产中掏出的也越来越多， 这些就不是Asset了， 一断粮，就是银行的了

 

村长

咱们群里有两类投资房产者， 一类准备长期持有的，需要现金流支持，即便一时半时做不到正现金流，但通过努力改进房屋条件，提高租金，通过金融手段降低付贷金额，在风险可控下让投资房逐渐变为正现金流。。 就怕买来房屋不作为，等着房屋升值。。 就危险了。

 

另一类是做房屋改建和翻建的， 是一个系统工程，购买好区里的差房子，通过zoning变更、改变房屋用途、合理设计、推到重建房屋等流程，然后销售获益， 是一种business model ,， 群里也有一批人做这个很成功，做主动性房屋增值的流程需要专业技能、很强的执行能力。。 如果觉得这是你的方向， 那就在这个business 上下功夫。。建立自己的business，也是一种投资Asset的做法。就怕自己定位不清楚。 做短期还是长期自己都不知道。。 遇到市场退潮， 就措手不及啦

 

王红雨

我就是不作为那伙的，坐等房价升值，全凭refin 拿钱买下一套😔。自己动手的是战略投资，不动手的是财务投资。追加资本，装修和改造，要动用现金，而装修的钱银行不出。我更喜欢银行出钱，我买下一套。肯定没有动手的人勤劳，但速度并不慢。房地产投资，本质上是资本密集型投资，不是劳动密集型投资。花时间装修的时间，我会用在时间回报更大的事情上。

 

村长

如果把房屋改造主动增值当成一个business来做是很不错的，我知道几个在东约克专门做这个生意的团队，找破旧房屋进行改造，一年三四个房屋，改造后不是立即卖掉，而是提高租金出租一两年再卖...财富积累很快

 

王红雨

想把房东当全职工作的人可以试试。这么折腾，还是财富自由了吗？换了份体力活而已。

 

Dream 卡车

谢谢，都说的的不错👍，投资是投资，投资追求的是被动收入，房屋翻建，改造对大多数人来讲并不是专长，这里面还是要花很多精力和时间，承担一定的风险。所以对自己要有一个清醒的认识，这实际上变成主动收入了，是付出自己的时间去换取更多报酬。与其花精力在这方面投入太多，不如在自己擅长的领域继续发展。所以更赞成王老师的说法

 

王红雨

亚当斯密的观点就是精细分工，通过市场交换使财富最大化。这是国民财富的来源，是资本主义的基础逻辑。每个人都只干自己最擅长，比较竞争优势最大的事，再去和别人交换。上班族，去尝试房子翻建，和自己种菜养猪喂牛没啥区别。

 

Jennifer Mei,

投资方式无所谓对错，适合自己就好:

1. 有办法提高场外赚钱能力或有强大启动资金的，比如说T4收入大幅增加，self employment commission年年增长，或者business income年年有余的，先还低自住房贷款，再搞定投资房，可以大幅增加首付，不做主动升值，几年后如果有自然升值了，保证持续收入能力情况下，再refinance, 这叫做BRH（buy refinance hold）

2. 如果场外赚钱能力不强的，或者启动资金不足的，就想办法主动升值，尽快refinance, 套出资金继续投资, 这叫做BRRH （Buy, Reno, Refin, Hold）

3. 有时间有经验的，做翻建，加建，flipping, 尽快积累启动资金，然后再做1或2去转换成资产

 

Jennifer Mei

目的: 现有income利用银行债务Debt, 转化成Asset, 重新产生income，撬动更多的银行债务Debt, 转化出更多的Asset，形成正反馈

 

王红雨

没有对错之分。但🈶️擅长和不擅长，时间优先级，的选择。

 

Jennifer Mei

是呵，各人起点不同，以及目标执行时间不同，所用方法根据自身的能力去选择

 

Jennifer Mei

原始积累不够，自住房贷款无法大幅降低，T4收入到了一定阶段无法大幅提升，这是很多工薪族的痛点，包括我自己。没有one fit all solution, 适合自己就好。

 

Jennifer Mei

办法总比困难多

 

王红雨

有人问我，我的观点和JENNIFER 有很大区别，我怎么看？我认为最大的区别不是现金流正负的问题，而是时间观和谁更擅长什么的问题，以及是用场内收入还是场外收入持有房地产的问题。但共同点很明显：用自己擅长的方式，长期持有房地产。

欢迎大家给出自己的意见。

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