加拿大人在美国买房记

加拿大人在美国买房记

投资


最近这一年来,多伦多房市向下,周边经常听到有朋友说,有意南下美国买房,作为一个美国买房投资的过来人,把我自己曾经在美国投资房产的经历写下来,希望能对大家有一点帮助。


201111月,作为投资菜鸟的我,看了报纸上的一个纸媒广告,报名参加了两个小时的free seminar,是由美国投资人到加拿大来宣扬去美国买房抄底的事情。当然,他们的目的不是做雷锋,而是希望大家可以报他们的后续课程,学习如何去美国买房。


我报名参加了后续的三天的课程,费用大概是$1000。在课程中,美国老师们从美国的房价历史到经济发展,以及一些实用的网站,成功地使我认识到美国房产在那个时候的投资价值。当时在各种媒体上还是对美国房产价的铺天盖地的悲观言论。


在这次课程中,我知道了,人口的增长对于城市的发展和房价增长的重要性。当时有三个备选城市,Phoenix, Las VegasOrlando,这三个城市,都是人口超过20万的城市,并且人口在不断地增加。


最终经过一些调研之后,我决定选择了Las Vegas,一个我从来没有去过的城市。通过调研,我找到了当地的一个华人论坛,然后在该论坛上面,认识了一位自己已经在近期购买了三套投资房的地产经纪,并且顺利地搭上了线。


201112月圣诞节期间,我公私兼顾,看房加旅游,到了Las Vegas,用了两天的时间,看了十几套房子,前后下了7个offer,然后启程去加州迪斯尼了。接下来的几天内,就不断地收到地产经纪传来的坏消息,7个offer都失败了。每一套房子都有超过三个offer在抢。这个时候我就大概感觉到了市场的底部不远了。


回到加拿大后,我请那位地产经纪继续帮我看房下offer,终于于20121月底,第10个offer时加价$3000买到。这是一个2007年建的中等小区的两层独立房,1361sqft2007年时的新房售价是28万,我在2012年的买入价是$98000。当时的贷款政策非常紧张,作为一个外国人,没有办法在美国拿到任何出租房的贷款。有贷款经纪提到加拿大人有机会用买2nd home的方式贷款,但是建议第一年不要出租。因为一旦被发现mortgage fraud的话,这是刑事罪,可能会被导致终身不能再入境。所以最后是从自己现有房子的HELOC中拿出10万元close了。


20127月,美国房市回暖的消息才慢慢见到报章之上,我也再一次地来到Las Vegas,第一次看到了自己买的出租房。同时也想再继续买多一套投资。但是手上的HELOC已经不够全款买独立房了,这一次停留了一个星期,去了各大银行,还是被告知无法贷款,只有灰溜溜地打道回府了。


时间过了两年半之后,到了20147月,我自己在多伦多周边也已经开始了买房投资的过程,碰到了首付不足的瓶颈。我再次寻找是否有机会把LV的房子refinance,把资金释放出来。各大银行继续say No。于是乎,决定把美国的房产卖掉,最终房子顺利地以$175000卖掉。然后做了一个数学计算:
持有期间,是妥妥的正现金流,每月收支如下:


房租收入: $1050
HELOC
利息: $250/m
地税: $120/m
HOA: $30/m
房屋保险: $30/m
物业管理费: $80/m
现金流: $540/m
持有这两年半期间,有过一次水管维修$250


卖房利润:


1.
买入价$98000closing escrow$1000。(美国的Land transfer Tax是由卖家出)
2
卖出价格$175000
扣除了地产经纪费,上市前的小修小补,land transfer tax 以及个人所得税之后,实际利润大概是US$45000。刚好碰到了美元兑加元升值了10%,所以最后利润大约是CAD$50000


在美国买卖房屋的过程中,有以下的几点心得体会,可以和大家分享交流:


1.
找到一个自己有投资房的地产经纪很重要。

买房时,因为没有办法看到房子,我主要是通过他的描述来下决定。投资的区域和房型的选择,都和有无出租房的经验非常有关系。同时,物业管理公司也是由这位地产经纪推荐的,持有过程中觉得非常满意。

卖房时,当然他又责无旁贷地变成了我的卖方经纪。房屋最后的小维修和重新粉刷,都有他帮手找人,最终卖房我就没有再去Las Vegas了,全程远程操作搞定。


2. 据当时上课的美国老师说,全世界95%的诉讼都是发生在美国。

事无大小,都有可能被人告上法庭。所以买房时最好不要用自己个人的名字。
美国老师们推荐用LLC的方式买房,既可以规避liability风险,又可以有税务上的优惠。但是经过我的调研,LLC只适合于美国的税务居民,CRA并不认同LLC公司结构的税务flow through。最终的结果,加拿大人如果要用limited liability的形式,最好的选择是LLP 或者是LLLP。不能够照搬别人的建议。


3.
然后就是税务问题了。

每年必须先在美国完税,然后再回到加拿大继续补税,建议找既有美国会计师资质,又有加拿大的会计师资质的专业人士报税。
同时对于美国税务居民可以使用的1031 exchange税务优惠,加拿大作为外国人也不适用。


4.
房产投资的杠杆是非常重要的,虽然我抓住了美国房产的拐点,房屋在短短的两年半内升值了75%以上 ,但是绝对收益并不高。如果同期以10万元作为首付,在多伦多附近买入50万左右的投资房,两年半大概升值30%,实际收益也远远大过在美国的投资了。


5.
相信自己的判断,听从已经在这个行业内成功人士的经验。可以少走很多弯路。我当时买入房产之后,周边的亲戚朋友们都说美国经济没有好转,买入美国房产是极度冒险行为。可是在我不断的尝试offer的过程中,我能够感觉到房产市场已经变暖。而且因为现金流的存在,我觉得最坏的情况就是再跌20%,那我也能够继续持有。



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