投资人夜话 -- 现金流的迷思

投资人夜话 -- 现金流的迷思

投资

在《富爸爸,穷爸爸》一书当中,曾经讲过这样一个故事: 作者当时要去买一个看起来很不错的小房子,但是每个月要贴补$200,他把这个投资决定告诉了富爸爸,富爸爸问了他一句话,这样每个月亏损$200的房子,你能投资多少个呢?作者带着遗憾,最终放弃了这个看起来很满意的小房子。

很多人看到这里时,觉得不以为然。一个月$200的负现金流有什么呢?每个月我有本金还在里面啊,可以当做强制储蓄。而且那是一个多么可爱的房子,以后肯定会升值的。而且现在哪里还能找到有正现金流的房子呢?

我自己刚开始在房产投资时,要求自己要做到,一定要有正现金流。当时只是机械地执行这个决定,但是几年以后发现这个决定,对于房产投资生涯的持续发展,有着不可取代的价值。

第一个最主要的正面影响是关于贷款:
刚开始买1-3个投资房贷款时,如果有自住房同时还有一定的工资收入,每一个银行都可以极其容易地批准贷款。
可是从第4套投资房开始,银行认为投资人的出租房是一个portfolio,要求每个投资房的租金,要能够支持1.1 - 1.25倍的每月贷款加地税和供暖,这项规定也被用于新买的投资房。而且新买的投资房还要按照5posted interest rate来计算贷款的还款额(其实这就是今年才开始实施的B20压力测试的内容,而对于多套投资房,在很多大银行早就开始实施这个压力测试了)。
在这种政策下,新买的房屋很难达到放款要求。但是如果其他投资房有比较高的正现金流,很多银行可以做exception,即特批,把新买的房子加入到整个portfolio中,只要portfolio的租金总值达到了1.1 - 1.25倍的贷款加地税和供暖。
如果每套房子有$200的负现金流的话,基本上买到第四个投资房就已经被各大银行止住步伐了。

第二,在每个投资人的投资生涯中,一定会碰到经济的起伏周期或者是房产的周期性调整。
当经济不景气时,可能会暂时失去工资收入或者是碰到房市趋跌。如果这时候还需要每个月从口袋中掏出钱去补贴投资房的话,可能就属于压倒骆驼的最后一根稻草了,会严重影响长期投资的坚定意志。

我是妥妥的现金流派,前两年被人嘲笑,说没眼光,多伦多随便搞三两个大house,比我买小破house强多了。但是今年风向转了,各个地方大谈特谈现金流重要。在我看来,有些投资人又有点矫枉过正了。

现金流是根本,但是想赚超过平均收入的回报,不能只靠这个。房产投资想赚钱,一是要靠长期持有,二还是要靠增值。

所以房子只要能够自己打平手,暂时不需要再强调加大现金流了,这时候就得多想想升值了。有现金流是保证能够长期持有,但是一个月多$300 - $500,发不了财。想要让自己的投资回报,超过平均升幅,咱还是得考虑房子升值。

打个最简单的比喻吧,是否选择房地产投资工具,相当于选择汽车还是自行车的区别;是否有现金流,相当于电池的续航能力;房子的升值潜力相当于汽车的马力大小。只要电池不漏电,汽车马力越大,汽车就能跑的越快越远。

升值如何能够跑赢大市?下面是我自己的一点浅见:
第一,最重要的是选对城市,第二是选好区域,第三是选房型。限于篇幅,咱们这一次就不展开来讲了。
对于目前所在的时段的投资策略,简略如下:
经过这次大跌,尽可能地先选距离多伦多近的城市,然后找好区的独立土地房入手。
祝愿大家都赚得盆满钵满......


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