在《富爸爸，穷爸爸》一书当中，曾经讲过这样一个故事: 作者当时要去买一个看起来很不错的小房子，但是每个月要贴补$200，他把这个投资决定告诉了富爸爸，富爸爸问了他一句话，这样每个月亏损$200的房子，你能投资多少个呢？作者带着遗憾，最终放弃了这个看起来很满意的小房子。

很多人看到这里时，觉得不以为然。一个月$200的负现金流有什么呢？每个月我有本金还在里面啊，可以当做强制储蓄。而且那是一个多么可爱的房子，以后肯定会升值的。而且现在哪里还能找到有正现金流的房子呢？

我自己刚开始在房产投资时，要求自己要做到，一定要有正现金流。当时只是机械地执行这个决定，但是几年以后发现这个决定，对于房产投资生涯的持续发展，有着不可取代的价值。

第一个最主要的正面影响是关于贷款:
刚开始买1-3个投资房贷款时，如果有自住房同时还有一定的工资收入，每一个银行都可以极其容易地批准贷款。
可是从第4套投资房开始，银行认为投资人的出租房是一个portfolio，要求每个投资房的租金，要能够支持1.1 - 1.25倍的每月贷款加地税和供暖，这项规定也被用于新买的投资房。而且新买的投资房还要按照5年posted interest rate来计算贷款的还款额（其实这就是今年才开始实施的B20压力测试的内容，而对于多套投资房，在很多大银行早就开始实施这个压力测试了）。
在这种政策下，新买的房屋很难达到放款要求。但是如果其他投资房有比较高的正现金流，很多银行可以做exception，即特批，把新买的房子加入到整个portfolio中，只要portfolio的租金总值达到了1.1 - 1.25倍的贷款加地税和供暖。
如果每套房子有$200的负现金流的话，基本上买到第四个投资房就已经被各大银行止住步伐了。

第二，在每个投资人的投资生涯中，一定会碰到经济的起伏周期或者是房产的周期性调整。
当经济不景气时，可能会暂时失去工资收入或者是碰到房市趋跌。如果这时候还需要每个月从口袋中掏出钱去补贴投资房的话，可能就属于压倒骆驼的最后一根稻草了，会严重影响长期投资的坚定意志。

我是妥妥的现金流派，前两年被人嘲笑，说没眼光，多伦多随便搞三两个大house，比我买小破house强多了。但是今年风向转了，各个地方大谈特谈现金流重要。在我看来，有些投资人又有点矫枉过正了。

现金流是根本，但是想赚超过平均收入的回报，不能只靠这个。房产投资想赚钱，一是要靠长期持有，二还是要靠增值。

所以房子只要能够自己打平手，暂时不需要再强调加大现金流了，这时候就得多想想升值了。有现金流是保证能够长期持有，但是一个月多$300 - $500，发不了财。想要让自己的投资回报，超过平均升幅，咱还是得考虑房子升值。

打个最简单的比喻吧，是否选择房地产投资工具，相当于选择汽车还是自行车的区别；是否有现金流，相当于电池的续航能力；房子的升值潜力相当于汽车的马力大小。只要电池不漏电，汽车马力越大，汽车就能跑的越快越远。

升值如何能够跑赢大市？下面是我自己的一点浅见:
第一，最重要的是选对城市，第二是选好区域，第三是选房型。限于篇幅，咱们这一次就不展开来讲了。
对于目前所在的时段的投资策略，简略如下:
经过这次大跌，尽可能地先选距离多伦多近的城市，然后找好区的独立土地房入手。
祝愿大家都赚得盆满钵满......

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