现来做一个故事主人简介

王先生：勤奋好学孜孜不倦，短短一年，就从一名投资小白逐渐成为多套物业资深投资人

王先生的愿望：希望可以用他的投资贷款路上一些经验教训，让地产投资朋友们分享知识、共同学习！

我们这就来看看，你今天“王先生 ”了没？

 

第三回 墨菲定律

1949年美国爱德华空军基地工程师爱德华墨菲上尉在做一个实验项目，要将16个传感器固定在火箭座椅的支架上。这个项目很重要，墨菲上尉一直非常紧张就怕出错…结果检查结果发现：16个传感器的接线居然全部被技术人员接反了！

墨菲上尉事后自嘲说：“Anything that can go wrong will go wrong” 如果一件事情有可能出错，那最终肯定会出错。

这就是著名的墨菲定律，它给世人的警示是：如果不从多方位考虑和计算事情的全部可能性，只要这个事有产生错误的可能，那必然就会有人把事情做错…

 

王先生早期时候第一次买房，看中几套公寓在比对，打算买一套做自住。在某大银行拿了“预批”，很快，王先生看中了一套房子，下了offer交了定金，没有找任何贷款经理，直接走去日常存款的分行申请了贷款，就等着贷款获批可以开始乔迁…

结果却等来了申请被拒的坏消息… 他想不通哪里出错了，明明咨询评估时候分行的人员和他笃定地说贷款没问题的…

我给王先生这次事件归纳出几个风险切入点，在每次买房和做贷款申请时候供投资人朋友们做参考：
  

1.  看房不等于买房

当你刚开始打算买房时，你的理念和真正买房下offer时候肯定是不同的。初期的线上线下研究讨论的那套，你会在下offer时或之后有更成熟的考量和定论。这些和你自己的学习吸收以及你的地产经纪都有密切关系。

王先生看房的时候注重的是自住房的交通地段问题，而随着时间的推移，他的着重点开始慢慢转移到了房子的新旧和装修…最后下offer时候王先生一改初衷，买了一个builder home全新的公寓楼。

     

2.  贷款咨询不等于贷款申请

王先生最初走进分行做的贷款评估，其中有不少风险点是随着时间推移而变化的，而我们的贷款申请过程里，只要任何一个因素有变化，最后出来的数字都会大相径庭。

比如：

[1] 王先生做贷款评估时候用的是一套二手房mls listing, 而下offer的是一套builder home全新的开发商公寓，虽然两套房子的售价一模一样都是70万，但是，其物业管理费和地税（出租房还有租金收入）等数字都截然不同。就拿地税来比较：二手房的地税是按照每年的final tax bill上全年数字，但builder home 通常是没有被assessed 评估过的房子，没有final tax bill可以做参考，通常这时候贷款计算就会取买价的1%来计算地税，这时就提高了王先生的债务比。

  

[2] 做评估时候王先生没有任何其他消费类债务，但是在下了offer前一周他太太刚好车lease到期去换了一部月供更高的车子；这事也提高了家庭的债务比。

  

[3] 王先生在做申请期间去定了家具，选择了分期付款lease家具的付款方式，认为这样不会给自己造成太大的负债，每个月供款比一次性大笔金额要轻松很多… 但是，在贷款申请过程中银行拉出他最新的信用报告上显示了这笔lease，导致了王先生的负债比爆表。

  

[4]种种变动因素和数字都会直接导致当初的评估和现在正式申请的数字相差甚远。有经验的贷款经理会为客户规避风险提醒可做和不可做的所有事项，如果你没有找到贷款经理，那么就先记住一句话：

以不变应万变 。贷款申请期间，不要随便动你的任何资产和债务。实在要动，一定要和你的贷款经理事先沟通！

     

 

3.  精确的负债比评估, 比什么都重要

负债➗收入=负债比，这个公式，是所有贷款申请的精华计算题。把这道题算准算对，可以确保你的房产财务情况一直处于优势，任何时候申请贷款都是水到渠成。

王先生最近看了我的一些文章和教学视频后已经开始自己运算贷款评估，不但自己能做预批，还能长期躺在投资优化的良性循环数字堆里，长长久久地把投资路走宽走远。

    

地产投资人身边必须有自己的团队建设，要找到了解自己属于自己的以下专家们为自己保驾护航：地产+贷款+会计师+律师，缺一不可。而与这些专家们的及时沟通、从初步了解到熟知的不同程度，也会直接影响你投资之路的成功与否。

    

中国有句古话：凡事必作于细。我觉得刚好可以用来应对墨菲定律。

悲观的墨菲认为最坏的情况肯定会发生，那么，做任何事情的时候，一个提前的、周全的计算和风险规避评估就显得尤为重要！