王先生贷款记(第四回)神奇的高净值

王先生贷款记(第四回)神奇的高净值

贷款

人物简介

王先生:勤奋好学孜孜不倦,短短一年,就从一名投资小白逐渐成为多套物业资深投资人

王先生的愿望:希望可以用他的投资贷款路上一些经验教训,让地产投资朋友们分享知识、共同学习!

我们这就来看看,你今天“王先生 了没?

 

第四回

神奇的高净值

 

王先生:Min,不少人都在说你这边高净值可以做出比一般银行贷款更多的额度,让不少收入不够的人群都可以贷到理想的额度?!真有传闻中那么神吗?


:首先,你告诉我什么叫高净值,在我没有解释前, 你的理解是什么?


王先生:净值么,不就是资产的别名吗?高净值不清楚是多高?


:其实坊间说的“高净值”在很多银行的贷款产品里,并没有“高”这个词。有的银行称为“Total Net Worth” , 有的银行就干脆叫“Net Worth”,意思都一样,但是门槛和具体计算有一些区分。

Net Worth字面翻译是净值,一般是指资产的总和。

但是这款贷款产品里指的是:不包括房产在内的所有流动资产(liquid asset)总和。


比如下面的list解释了哪些流动资产算是银行承认并且需要验证的liquid asset

·         GIC

·         TFSA

·         ESOP

·         Mutual Funds

·         Chequing & Saving Accounts

·         Stocks of a publicly traded Canadian or U.S company

·         Stocks of a non-Canadian company owned within an investment account/portfolio held in a Canadian financial institution

·         U.S Government T-Bills, Treasure Notes, and Treasury Bonds

·         Canada/Provincial Savings Bonds

·         Equity in existing properties being sold (a firm purchase and sale agreement is required)

·         Liquid assets held in holding companies

·         All owners of the Hold Co must be on the mortgage applications (Articles of Incorporation are required) Retirement Accounts- RRSP (discounted by 30% to account for withholding taxes) note: Locked-in accounts, margins accounts, panda bonds and RESPs are not considered eligible assets.

 

王先生:看了这些list,其实我也有很多这些投资和saving 啊!但是我之前的贷款好像都没有用到过这个产品。那么这个产品究竟神奇在哪里呢?


:你读过我之前所有的系列文章,还记得普通的收入负债比临界点是多少么?


王先生:44%


:对!比如你的收入在44%的负债比审核下只能批给你30万的贷款,而你想买的新房子贷款额度是45万,这时候你如果有15万的liquid asset,我们就可以给你加额度上去。当然加额度也是有其他条件和数字综合计算的。“可以加”不等于最后就是加了你流动资产总数字,这时候银行还会用负债比的limit和对应的chart来做审批计算,具体案例具体分析。

在这里要强调的是:不要以为你的存款资产到了15万或以上就可以高枕无忧贷款了,所有的高净值贷款产品都需要有“基本收入”要求。You have to have somewhat income to stay in the game…


王先生:最少流动资产15万?那我算上公司给我常年买的RRSP 都超过这个数了!


:我很高兴你提到了这个,RRSP是个比较特殊的liquid asset。首先你如果看到statement 上如果有LIRA -lock in retirement account, 那么这个是不能用做此类产品的;所有的RRSP总额只能用70%折算数字,原因很简单,大部分RRSP拿出来时候都需要支付30%的税金。


王先生:那么我在中国的存款和投资是否可以计算进去?


good question! 所有这些liquid asset都必须在加拿大境内的账户里(股票和一些US投资例外),如果你想用国内的存款,应该尽快转入加拿大账号,一般来说呆够三个月即可拿来用作net worth


王先生:只需要提供三个月存款证明,就可以给我1:1加额度。听起来真不错!这些流动资产不用动用吧?申请期间可以挪动吗?


我:不同银行的net worth产品有不同的restriction, 有些银行的门槛比较高,需要25万甚至50万以上的流动资产才符合这个产品基本条件;但有些银行15万就可以为你打开大门

不用动用,也请最好不要挪动,因为和任何申请过程一样,到最后一天银行都有权利问客户要最新的updated documents,你挪动一笔就需要多提供一笔的证明文件。


王先生:这个我不愁,反正找到你就是找到30家银行,你一家家帮我筛选呗。


 我也并不是所有银行都做这个产品,而且每一年关于这些niche 产品都会做出一些调整… I will keep you in the loop!



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