人物简介

王先生：勤奋好学孜孜不倦，短短一年，就从一名投资小白逐渐成为多套物业资深投资人…

王先生的愿望：希望可以用他的投资贷款路上一些经验教训，让地产投资朋友们分享知识、共同学习！

我们这就来看看，你今天“王先生 ”了没？

 

第四回

神奇的高净值

 

王先生：Min，不少人都在说你这边高净值可以做出比一般银行贷款更多的额度，让不少收入不够的人群都可以贷到理想的额度？！真有传闻中那么神吗？

我：首先，你告诉我什么叫高净值，在我没有解释前, 你的理解是什么？

王先生：净值么，不就是资产的别名吗？高净值不清楚是多高？

我：其实坊间说的“高净值”在很多银行的贷款产品里，并没有“高”这个词。有的银行称为“Total Net Worth” , 有的银行就干脆叫“Net Worth”，意思都一样，但是门槛和具体计算有一些区分。

Net Worth字面翻译是净值，一般是指资产的总和。

但是这款贷款产品里指的是：不包括房产在内的所有流动资产（liquid asset）总和。

比如下面的list解释了哪些流动资产算是银行承认并且需要验证的liquid asset

·         GIC

·         TFSA

·         ESOP

·         Mutual Funds

·         Chequing & Saving Accounts

·         Stocks of a publicly traded Canadian or U.S company

·         Stocks of a non-Canadian company owned within an investment account/portfolio held in a Canadian financial institution

·         U.S Government T-Bills, Treasure Notes, and Treasury Bonds

·         Canada/Provincial Savings Bonds

·         Equity in existing properties being sold (a firm purchase and sale agreement is required)

·         Liquid assets held in holding companies

·         All owners of the Hold Co must be on the mortgage applications (Articles of Incorporation are required) Retirement Accounts- RRSP (discounted by 30% to account for withholding taxes) note: Locked-in accounts, margins accounts, panda bonds and RESPs are not considered eligible assets.

 

王先生：看了这些list，其实我也有很多这些投资和saving 啊！但是我之前的贷款好像都没有用到过这个产品。那么这个产品究竟神奇在哪里呢？

我：你读过我之前所有的系列文章，还记得普通的收入负债比临界点是多少么？

王先生：44%

我：对！比如你的收入在44%的负债比审核下只能批给你30万的贷款，而你想买的新房子贷款额度是45万，这时候你如果有15万的liquid asset，我们就可以给你加额度上去。当然加额度也是有其他条件和数字综合计算的。“可以加”不等于最后就是加了你流动资产总数字，这时候银行还会用负债比的limit和对应的chart来做审批计算，具体案例具体分析。

在这里要强调的是：不要以为你的存款资产到了15万或以上就可以高枕无忧贷款了，所有的高净值贷款产品都需要有“基本收入”要求。You have to have somewhat income to stay in the game…

王先生：最少流动资产15万？那我算上公司给我常年买的RRSP 都超过这个数了！

我：我很高兴你提到了这个，RRSP是个比较特殊的liquid asset。首先你如果看到statement 上如果有LIRA -lock in retirement account, 那么这个是不能用做此类产品的；所有的RRSP总额只能用70%折算数字，原因很简单，大部分RRSP拿出来时候都需要支付30%的税金。

王先生：那么我在中国的存款和投资是否可以计算进去？

我：good question! 所有这些liquid asset都必须在加拿大境内的账户里（股票和一些US投资例外），如果你想用国内的存款，应该尽快转入加拿大账号，一般来说呆够三个月即可拿来用作net worth。

王先生：只需要提供三个月存款证明，就可以给我1:1加额度。听起来真不错！这些流动资产不用动用吧？申请期间可以挪动吗？

我：不同银行的net worth产品有不同的restriction， 有些银行的门槛比较高，需要25万甚至50万以上的流动资产才符合这个产品基本条件；但有些银行15万就可以为你打开大门…

不用动用，也请最好不要挪动，因为和任何申请过程一样，到最后一天银行都有权利问客户要最新的updated documents，你挪动一笔就需要多提供一笔的证明文件。

王先生：这个我不愁，反正找到你就是找到30家银行，你一家家帮我筛选呗。

 我：… 也并不是所有银行都做这个产品，而且每一年关于这些niche 产品都会做出一些调整… I will keep you in the loop!