最近群友吐槽各大银行的预批要等2周以上了，或者干脆不接受预批了....

专业的贷款经理几分钟内就能将你能否贷款，以及将你最大贷款额度准确地计算出来，不用递交申请也能告诉你个十有八九。

但很多房东们不知道的是，你自己也能学习给自己做一个基本的"预批”

 

1.     贷款里magic numbers

 

首先把这些数字归置一下：

680 （信用分零界点）

5.25% (目前压力测试比率)

44% （负债/收入比率）

 

这些数字是否和你似曾相识？其实它们在你每次的房贷申请中每次都会出现。

 

1.     信用分680分是个临界点。简单概括：680分以上通常可以走A类贷款机构，以下的也许要走B类，或者private lender。

2.     5.25%， 学名：压力测试比率（学名太高大上，听了就头大），通俗概括：你可以用它来测试出以你现在的收入可以拿到的最大额度。

3.     44%，这数字不被中国人喜爱，但没办法，这就是一个神奇的、决定你是否通过贷款申请的、被A类lender常用的临界点负债比率。（B类lender会用更高一些的%来放宽你的贷款额度，比如说50%以上，现利率2.69%左右）

 

究竟怎么算出你能不能通过贷款审批呢？让我们一起来做一道数学题。

2.  数学题： 负债 / 收入< 44%？ 

44% 这个神奇数字我们上一章节提过，我叫它：负债比率临界点。

什么意思呢？就是你家庭总债务和收入相比，不能高于44%。

再直接点说，就是：A 类银行认为你的每个月总债务，不能超过你每个月总收入的44%。

 

做题前提示：

-只针对你做申请的这套物业（以下统称：目标房产）来提取数字

-所有的数字都要统一成每月的数字

家庭总债务：

1.    房子的月供贷款总额

2.    地税

3.    暖气

4.    消费类债务（车贷，信用卡或其他loan等）

 

家庭总收入：

1. 税前年收入➗ 12个月=税前月收入

2.    投资房租金收入（每个lender租金收入计算方法不同，所以本章节不展开说明，个案请私信咨询）

  

 

 请把你自己的数字代入，你算出来的比率小于或等于44%吗？

请大家积极练习，再次声明：有投资房的个案计算方法不同，可以扫码咨询。

有人会问，我算出来是小于44%，那我怎么知道我到底最多能被批复多少贷款呢？

也有眼尖的群友会发现，上面的magic number 里面还有个5.25%我没有用到...

下一个Topic，我会在以上方法的基础上，教大家如何用这个5.25%推算出你最大的贷款额度。

 

1.    LTV计算：你要贷款的房子市场价值是100万，你决定付20%的首付，那你的LTV就是100万X80%=80万。

2.    但通过TDS计算出来你所能支付的最大贷款额度是70万

 

这时候lender就会用的两个数字里面低的那个，也就是说你此次申请，最大获批贷款额度是70万。