Topic 6 : 优化多步走 , 多套不用愁

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贷款

在承接上篇Topic 5 优化之前,允许我按照惯例穿插一些小提示,希望可以给正在或将要做贷款申请的客户朋友们一些实际操作上的帮助。

 

贷款审批中的Common Sense

 

前几天我公司大股东-加拿大贷款监管总协会FSCO董事成员Steve教授,在给房东网做的讲座里面说到贷款申请里面审批经理的5C原则:

 Credit, Capacity, Capital, Character, Collateral

其实还有第6C 我个人觉得对借款人来说是最重要的: Common Sense(常识)。

有多重要?举个例子: 经常有客户问我新移民的申请是否不用看收入,说看到有贷款打广告新移民只需要看35%首付即可通过….我很想反问这些客户:如果你是银行,会把低利率A类产品贷给不提供收入文件的客户吗?这些客户贷款之后如何还款银行不会理会吗?(新移民没有加拿大本地收入,那么之前中国工作的收入文件也必须要提供,尤其是最近几年Bank Act监管加强后,A类产品申请中新移民产品收入文件是个MUST )

贷款几十万到上百万,如果你把自己当作银行来想一些Common Sense,也许你就会和贷款经理们配合的更通畅。

 

文件准备中的Common Sense

 

贷款申请里有些借款人可以2天就拿到批复,一周内就通过申请;而有些人来来回回一个多月也搞不定我可以告诉你,很多时候是因为文件准备的原因。模糊的蜷缩的甚至有水印和被孩子涂鸦过的文件照片请不要递交给你的贷款经理。

(网络照片示范)

文件准备上,其实也是个Common Sense的诠释:你自己都看不清的文件随便拍个照,就想去银行申请几十万的贷款?come on…

文件最好是电子版或者扫描件,没有打印机扫描仪的客户,请在手机上下载此类扫描APP 非常方便实用,而且都是免费APP 拍照即扫描,注意光线即可,扫描后可以用邮件直接发出。

 



继续说“优化”

进入正题:上篇说到王先生转银行把每个月的贷款月供额降低了378,一下子给自己增加了近8万的贷款额度

 

这时候王先生说:This looks good! 是否我所有的现有贷款利率比较高的,都该去这样转一下?   我的答案是:NO! 

有几种情况我是不会建议客户随便动现有的贷款,但是可以用另外的方法来减低月供款,也一样达到优化负债比的效果,比如

1.  现有贷款上已注册了一笔金额不小的HELOC Home Equity Line Of Credit 。当年在你负债比还没有爆表时候做出来的HELOC,其实对现在的王先生来说是弥足珍贵的,因为王先生因为多年多次的贷款申请和投资房的差额过大,已经不具备申请再申请这么大金额大HELOC资格了保留它,可以随时拿来做下套物业的首付。

2.  现有贷款即将或已经进入Early Renewal时间段。王先生有一套物业的贷款在6个月后即将到期,目前已经收到银行寄给他的Early Renewal Offer合约书。上面offer 的新利率比现在的利率要低不少(其实很多时候你还能打电话和你的银行再去讨价还价要一个更好的利率),王先生也知道自己如果做新申请,也许可以拿到现在市场上的最低利率,但是现实是他的负债比已经爆表,在做完所有的优化步骤前,王先生不会通过新的申请批复。这时候只能忍住心里的委屈,和现有银行去尽力拿到一个最低的Renewal rate,来完成此套物业的月供款负债优化。

 

25年还是30

在做申请的时候拉长你的Amortization 来降低月供款。很多客户纠结利率,和我说尽量新申请做25年的不要做30年的总周期(我在Topic4里提过通常来说30年周期的利率要高0.1%)。但在这里从优化的角度看问题,结论会不一样;请大家看此图:

同样80万的贷款,25年的利率的确比30年低了0.1% 但是拉长30年后王先生的贷款月供额就可以降低399 这可是一下子增加了8万的贷款额度啊!看了此图,还会去纠结那0.1%的利率差吗?

 

避免罚金小提示

王先生还有一套投资房的贷款还剩下了3万多,马上就要free and clear了,他问我:我是不是把这个贷款都付完,再做新的refinance 申请拿出钱来买新房?

我的回答是:NO!因为王先生的贷款还有好几年才到期,这时候他并不具备全部付清贷款的权利,如果要付完,那就是break term毁约,还是要交付一笔罚金。

我给王先生的建议是:在合约给予的每年pre-payment权利下,付3lump sum,然后留下个零头比如几百加币(只要没有全部付清,那就不是毁约,剩下的余额会由系统自动还清)。这样做不但降低了月供款,优化了负债比,还不用付任何罚金(罚金问题我在房东网telegram群里做过几次答疑,分别列举了五大银行和一些A类银行的不同计算方法,在这里就不展开叙述,有疑问可以个案咨询)。

 

贷款基础知识,请结合之前的系列文章由浅至深连续阅读。

下一个Topic 我会继续和大家讨论王先生接下来的优化负债比步骤,最后达到多套物业贷款的话题。个案咨询欢迎微信交流~



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