Topic 7 每一套的优化,才能成就多套

Topic 7 每一套的优化,才能成就多套

贷款

多伦多房产市场在疫情尚未结束时,提前开始了报复性增长。人们一边宣泄心里对疫情lockdown的憋屈,一边响应政府不断降息的利好; 一边嘴里叫着泡沫要来了,一边不停地在手机上刷房子。月头买一套房花,月尾又看中一套出租公寓

 

电话那头客户开心地诉说着:去年底想卖一个被他称为 鸡肋出租屋,如今几个月竟然涨了十几万,那语气,仿佛是在称赞儿子都快大学毕业了一样….

 

时过境迁,房市从疫情初期的买方市场一下子掉转火车头,成为了卖方市场。

 

更为新鲜的是,专家们都无法用传统的经济理念来评论如今的现象。因为有疫情,因为有国债,国家穷了,而地区依然热钱涌动

 

我们叫这个即将苏醒的未来:New Normal

 

 

 

且不去评论供求市场的制衡,我想说的是,在这个New Normal时期里,我们的多套物业投资人,更应该成长为真正熟知房产规划、掌控贷款配比、知道如何不断优化自己物业的,全局观念投资人

我希望未来打电话咨询的客户朋友们,不再提及“收入五倍”和“自住房压低贷款”之类的某家银行的片面之词。借用我之前文章中说的:林子很大,择木而栖。某家银行贷款经理没办法只能呆在自家的policy里,但是作为客户的你,有得是自由尽情飞翔!

 

 

我们再来看一下最近王先生的成长过程:

 

今天王先生又打电话给我,说看中了一套downtown的小公寓。

为什么要买小公寓,他的理由很简单:现在房价太贵了,上70万的房子他的TDS就已经爆表了,算盘打打只能买得起60多万的小公寓。

 

我问了他2个问题:

1.      你这个小公寓的现在市场租金是多少?

2.      这样的小公寓租金低廉,能够支撑你80%LTV的贷款月供吗?

 

老王犹豫地说:租金好像的确太低了,月供款一个月最少要2500 再加上地税和Condo Fee 肉眼可见的赔钱物业

我反问:既然知道要赔钱,你买来干嘛?只是为了未来未知的增值吗?在我看来如果租金不能达到正现金流的物业,并不是target物业,除非你是真的闲钱多、像买BlueChip那样买了捂着

问题是银行看到你这个目标物业的租金,计算上也是在批与不批之间的border deal啊!

 

王先生这时候又说了,你说的没错,我也不想买赔钱物业….你知道我的确还是有一点首付的,既有HELOC又有股票投资,首付可以达到35%呢。可惜我报税收入不多,月供款能力不够啊!

 

网络图片

 

 

 

于是,我给他看了一个多伦多靠北面的房子,让老王顿时改变了主意:

这是另一个客户刚下的offer80多万拿下的offer 是个妥妥的平房Bungalow 上下两个unit 位于一个小湖边,总租金可以达到3500

我给他用两家不同银行Rental Offset 的计算run了一下数字:

设想老王买这套他认为“月供款能力不够”的房子,放20-25%的首付,每个月房子产生的租金额度,是完全可以cover 他的月供和地税外加另外一些小开销的,也就是说在我选定的这家银行眼里,老王这套出租物业是有正现金流的优质目标物业!

 

老王听后说了一句话,I am richer than I think ….把我给逗笑了

 

优化,不仅是一套物业,也不仅是持有物业,更是要带着全局部署的理念,去优化你下一个甚至是未来的每一套物业。

 

熟悉银行的贷款政策和计算方法很重要,找对贷款经理更重要。

 

我完全支持大家去多咨询多学习,成长不是一蹴而就,也不能采一家之言就能成终身之事。职业贷款经理的职责所在,就是分析和分享,运用不同产品为不同的客户达到投资目标而保驾护航。

 

 

这一季的Min说贷款到此篇就告一段落。谢谢房东网广大热情客户给我的留言和交流。

欢迎大家在YouTube搜索“Min说贷款”, 订阅我新出版的贷款教学频道。

 

分享知识,共同学习。

下一期的房东网论坛系列,我会用一些真实的客户案例编写出简单易懂的小故事,分享给大家。我们下期再见!



 


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