王先生贷款记 (第1-2回)

王先生贷款记 (第1-2回)

贷款

上一个贷款系列短文之后,王先生出名了。

微信里客户留言都是这样的:

 

然后王先生来电话了:Min你的文章从第4篇介绍我出场后,之后好像每集我的出场率都挺高….这样吧,我看你干脆写一个全集把我贷款路上的事情都分享给大家

于是,就有了这个《王先生贷款记》的诞生。

人物简介

王先生:勤奋好学孜孜不倦,短短一年,就从一名投资小白逐渐成为多套物业资深投资人

王先生的愿望:希望可以用他的投资贷款路上一些经验教训,让地产投资朋友们分享知识、共同学习!

 

我们这就来看看,你今天“王先生 了没?

 

第一回

验房,会是个deal breaker吗?

 

记得刚认识王先生时候是疫情爆发之后。

他和我说:听说疫情期间的验房比之前保守了很多, 不管是market rent(市场租金)还是market value(市值)都比投资人预期甚至是地产经纪评估的要低很多想知道这样的趋势对他即将要交接的投资房,会有哪些影响?

对话如下~

王先生:我有个朋友新房交接,但是评估出来市值低了将近15万!现在银行说要对他之前承诺的批款砍掉不少,这太糟心了,临时还要去找补这个资金缺口..

我:你朋友购房价多少?LTV多少?

王先生:120万估值的房子,评估低了15万。贷款额应该是80%..

我:那就是120x80%=96 ,和评估后(120-15x 80%=84万,整整相差了12万,他得贴补进去。

王先生:是啊!他都不知道哪里去找这个钱.. 我有个新房2个月后也要交接了, 如果验房价格也大大低于买价可怎么办,我除了首付并没有准备多余的钱啊,十几万我一时去哪里找补??

我:验房师为银行指定第三方公司,他们的评估结果不在我们或者银行的掌控之内。但是我们可以按照经验提前规避掉一些风险。比如:

1.     如果是refinance , 我们对目标物业的估值完全可以按照低于市场估值一些的数字交给银行做贷款。水涨船会高,水浅了只会导致贷款额度削减,而不会导致贷款不成立。

2.     如果是purchase买新物业,这个风险规避的步骤就会多一些:比如上面的计算,我们直观现在的市场,如果预计到验房价值也许会低于新房购买价格,这时候你的HELOC就可以发挥到很大作用。因为HELOC是一个非常灵活的产品,随时可以锁定成为一个term portion,享受和房贷一样低的利率。所谓的:贷款不够HELOC来凑,你手上有现成的HELOC,这时候就可以马上锁定成房贷利率来补这个缺口。

王先生:哦我不知道HELOC还能这样随时锁定,我根本没有申请。

我:随时可以根据你的收入和负债情况去加按一些现有房产,拿出Heloc放在手上以备不时之需。不用的Heloc在很多银行里是不会算做你的债务的。

王先生:这个产品太好了!请帮我看看我能加按多少出来….

 

第二回

上居下铺物业惊险记

 

王先生一年前买了一个上居下铺的物业,全新的builder home还在建造中。他提前了2个月就开始咨询贷款的时候经朋友介绍找到了我。

王先生:Min,我知道现在贷款有点早,但是我听说这个带商铺的物业贷款不好弄,是不是真的?问了几个贷款经理了都说不做…        

我:此类物业称为mixed- use property, 所有银行和lender对这种物业的划分都是和普通物业分开的。

王先生:我一直很喜欢这种物业,感觉以后又可以自己做生意又能居住在楼上,很方便。地段很不错的一楼还能租给别的商家收到不错的租金。

我:有时候在买家眼里看起来很理想的物业,在银行眼里其实是high risk 的物业。银行把这类mixed-use 物业划分开来,归类于商居两用的贷款policy里面是有他的道理的。

王先生:???

我: 一般来说,此类物业在银行看来再出售率比普通物业要低很多,因为大部分家庭不会考虑购买此类物业自住。所以此类物业贷款为银行带来更高的风险。

王先生:啊!那我这该怎么办?能在五大行贷款吗?

我: 你的一楼商业space占总物业面积的多少百分比,你知道吗?

王先生:我不太清楚,我发给你purchase agreement 你帮我看看。好像builder有给我一个schedule ,上面写了商铺面积是500呎,居住面积是2000呎左右。

我:那你的总面积就是2500 用商铺面积总面积=20%,一般五大行都可以批这个物业。但如果超过20-25%,这个就是个border deal 可批可不批了。你收集数字时候要小心。

王先生:哇,还好没超过数字。那万一超过了我可以去B类银行贷到款吗?

我: B类银行大部分也是这样的限定,对尺寸要求比较严格,一般是25%,如果超过了他们也不grant特批的话,我只能送你去商业贷款了。利率和其他条件都不会和个人贷款一样了

 

过了一个月,申请都已经获批,王先生很开心。这时候我提醒他,还有一关没有过:验房。

王先生:你给我定的验房订单我已经付款了呀,但是builder这边还没有建好,验房师给我打了几个电话说进不去物业不知道啥意思。

我: builder home 的确存在这个问题,如果没有到达90-95%的完成率,一般来说验房师不太会进入物业做完整的评估。

王先生:但是我看builder不紧不慢的,那一片房子都还没完成呢。那可怎么办?

我: 如果因为builder延期竣工导致验房推迟,贷款不能及时交接的,你可以和builder把这个问题提前提出来,用email形式发信给他们进行协商。如果真的因为他们工程拖延,希望他们不会加收你的延期费用。

王先生:谢谢提醒,我要赶快去现场看一下拍些照片然后发给builder了。

 

交接日期如约而至,房子果然还是没有完全建好,验房丈量面积也果然超过了预期面积。


王先生:我以后不会再买此类物业了….

我:那也没必要一棍子打死,只要熟悉政策,然后数字把控好就行。

 

在步步惊心的步步经营下,王先生商铺贷款历险记最终告一段落,最终成功搬入了心心念念的上居下铺。

下一回,王先生还会经历什么呢?

且听下回分解。



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