房产估价 （Real Estate Appraisal）

当提到房产估价的时候，大家第一时间联想到地产经纪。无论您是卖家，买家，在抵押贷款，出售房屋，自住房转成投资房，或将房屋赠与家庭成员时，都会需要专业的房屋估计师进行评估。虽然估价师大多数时候是为银行和政府工作的，但同时也为个人提供评估服务。 笔者是一名在多伦多的AIC认证房屋估价师，任职于Bona Fide Appraisals Inc，希望可以通过这篇文章让大家今后可以了解到更多房屋评估行业的规范与行业内幕和分享最新的房地产走向。

今天先来谈一下影响估价主要考量的因素。

外观 Exterior

首先估价师通常从房屋的外部开始，检查整体结构并评估用于建造房屋的材料。估价师会观察房屋的地基，查看否有裂缝或水渍迹象。

土地面积和房屋面积 Lot Size 和 Livable Size

土地面积我们更看重前宽，在前宽相差不大的情况下，我们会看深度和土地总面积，根据所处的区域，进行相对应价格调整。房屋面积主要看地上面积，地下面积不算。但是地下室是否完成装修，会做相对应价格的调整。

内部条件 Interior

评估价格时，房屋的内部情况，例如门窗、地板、墙壁、管道、电气设备、厨房和浴室都是主要考量的因素。如果是10年以上的房子，那内部的折旧情况是重要的参考指数。其中厨房是一个房子的核心，一个进行过升级的厨房能给房子估值带来不少提升。新的地板，翻新的浴室，新的供暖系统都有助于财产的持久价值。

地下室装修 Basement

装修了的地下室和未装修的地下室差价会是多少呢？ 有的人会花2万去装修地下室，有的人会花5万。通常两千尺的房子，装修了的地下室和未装修的我们会在价格上调整两万块左右。因为房子的建筑成本和对应的市场价值是不对等的，估价的时候看重的它在市场上的价值，而不是它的建筑成本。

房子的地理位置 Lot Position

房子所在的区域，是否在主路和连接路上，背靠公园，森林，住宅，学校，商业圈都是主要的考量。一般来说，在主路上的独立屋市值会比在内街的房子价格低。背靠商业圈和学校的房子，虽然生活便利，是很多家长在购房时选择的主要原因。但在房子的价值上，由于可能产生的噪音和较低的隐私性，背靠商业圈和学校的房子价值会比背靠住宅和公园的房子低。

室外景观Landscape

石子路面，亭子，后院游泳池这些造价高的部分，对于房子的增值并不多。一个游泳池需要3-5万的造价，但在估价的调整上只是1-2万的增值。喜欢游泳池的人会为此买单，而对于不希望家里有游泳池的人，他也许一分钱也不会投入到这个房子里。买房子虽然有个人的喜好问题，但是估价是以普遍的价值观对待的。

估价师如何确定我的房屋价值？

在房屋买卖中，提交贷款申请后，评估师的来访是出售房屋的必然部分。即使您的买家愿意支付您所要的价格，贷款机构（例如银行）仍会要求客观的第三方（以专业评估师的形式）进入房屋，以确定其价值.

房屋评估师通过对房屋现场勘察后，会使用两种评估方法来评估财产的价值：“销售比较法”和“成本法”。首先，评估师将查看过去六个月内您房屋周边类似房屋的市场数据。评估人员通常不会使用超过六个月的任何数据。数据越旧，确定当前房地产价值的准确性就越低。理想情况下，数据应为三个月或更短。然后，评估师将根据其他房屋的特征进行调整。

例如，假设您的房屋有三间卧室和一个浴室。该社区中可比的房屋之一与您的房屋非常相似，但有四个卧室和两个完整的浴室。估价师针对浴室数量做五千到一万的价格调整。卧室的数量会算入在房子的住宅面积内，不做重复调整。假设所有条件都一样的1500尺的房子，并不会因为你的房子有4个房间，而比另一个只有3个房间的房子价值更高。

如上所述，评估师会通过位置，年龄，条件，便利设施来决定住宅房地产价值的部分。

如有任何房子评估问题，欢迎加微信探讨。

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