进入多伦多封城的第二个月了。

 

每天的新闻依旧令我们揪心，SICK KID爆出儿童患病的消息，DAY CARE和老人院都有令人眉头紧锁的大面积爆发的新闻传来；魁省在这个关头要顶风解禁，一切的一切都令人对于前方的路充满不可知的无力感。

 

我在第一篇《封城日记》里面提到过人们现在开始关注很多未来甚至神秘力量的报道，从前只是把这些神秘预测当做科幻小说来阅读，而现在随着一件又一件预测变成现实，让人不禁慨叹，从2020年开始，我们的生活真的就此开始改变了吗？

 

最近有个预测更是将这种气氛推向顶峰。

 

话说印度有一位十四岁的小朋友， 2019年8月22日在个人YouTube频道中， 预言说由2019年11月至2020年4月，在这六个月期间， 将会出现一个全球性疾病，令全球相当紧张。他更预言3月31日将会是疫情最严重的一天。

 

为何他会作出这个预言呢？原来他懂得印度的星象学， 在印度已相当出名，在2013年更接受印度的《时代》杂志访问， 谈论有关天文学的知识。他作出这个病毒的预言，原因是土星、 火星和木星在这段期间连成一线， 这三大星系是太阳系中最有力量的星体。而且位于太阳系中较外围的位置，当它们连成一线时， 它们对地球的影响便相当大。因此， 他预测这个现象将为全球带来很严重的疾病。

 

另外，他还根据月球的位置作出预言，因月亮主宰地球的水， 能够影响潮涨潮退。他预言在3月31日至4月1日期间， 地球将会出现与水有关的影响，他认为应该与咳嗽和打喷嚏有关系。

 

姑勿论他是误打误撞，还是真的料事如神，他能够预言这场疫症， 都不足以吸引我和大家分享他的预言。我真正想和大家分享的， 是他提到疫情完结的一天， 他说地球在五月二十九日将会离开这个星体的步阵， 他认为在此日之后，疫症将会放缓，并会渐渐完结。他更预言经济衰退将持续至2021年12月。

 

根据这位印度小朋友的预言， 疫情最多维持两个月。两个月后努力工作，人工不会增加， 生活也不会好，这个实况又要挨多久呢？若真的维持至2021年尾，那都只是一年多的时间，就以此为目标， 大家一起努力挨过疫情，直至2021年逃出生天。

 

未来令人充满不可测的无力感，那么现实呢？

 

夕子的客户就分为两个阵营。一个阵营的客人很想趁着现在的时机捡漏，置业投资的大好时机；一个阵营的客人比较悲观，觉得现在的房市还没垮掉，随着疫情的继续发展，很有可能会更加糟糕。

 

但是大环境越来越偏向第一个阵营。

 

首先，最近的房市悄无声地又开始火起来了，最近夕子客人关注的一个小公寓，位置和环境都比较一般，中等偏下，但是放盘之后在集中收offer的当天，竟然有60个OFFER注册竞标！最后超出叫价近20几万成交。

 

打开朋友圈，一两个星期前还在家里琢磨各种美食运动电影的同行们，纷纷开始复工。很多房子刚刚挂牌几天甚至24小时就告罄，价钱还都不错。一切迹象表明，人们开始慢慢接受了目前的生活状态，逐渐开始恢复正常了。

 

也有客户朋友问我，既然加拿大受美国经济的影响很深，那么目前美国政府的停摆，到底对加拿大的房市有没有任何的影响呢？

 

先科普一下美国的债券问题。美国政府每一段时间，都会需要发行新的债券，维持整个国家的运转，同时可以用新的债务偿还过去的到期债务本金和利息。国会规定了政府的借债上限，而政府的赤字运作，就导致每一段时间，都会出现债务限额被用完的状态。

 

债务限额用完了，按照法律，就不可以再借钱了，那么到期的债务就会出现违约。美国政府违约，不仅仅是不还到期的拿一笔钱那么简单，而会造成全球金融市场恐慌。在金融市场上，美国的国家债券，一向被默认为是零风险的投资，如果这个债务都违约，也就意味着全球风险衡量系统需要全部重新定义，导致许多投资产品被抛售，出现各种动荡，引发金融危机。

 

搞清楚了目前美国面临的问题后，我们再来看看加拿大的情况：

 

夕子一直讲，房地产市场最坚实的基础，就是就业市场。房价和消费能力挂钩，而消费能力就很大程度上受到就业好坏的支持。当买家或者屋主的就业情况稳定，或者改善，那么对于卖房的迫切性就不是那么大，市场上就不会出现被迫卖房的卖主。如果美国金融市场动荡，势必直接影响到全世界的各个行业，尤其是多伦多市场，金融行业支撑着整个市中心的兴旺发达，这个连带影响不可忽略。

 

持有房屋的成本，由两个部分构成，一个是房屋地税，保险，水电气等等的成本。这些成本和通货膨胀有着直接的关系，而另一个部分就是贷款的月供。全国统计数据显示，全加拿大共有近1000万户房产，超过一半的家庭拥有产权，另外近5百万是租客，包括了公寓楼和House。在1000多万房主中，超过一半有贷款，三分之一万没有贷款。有贷款的家庭里面，74%家庭选用了固定利率。

 

也就是说，在近1000多万的屋主当中，浮动利率的持有者只是600万的1/3，大概是200万，也就是说，在央行利率上涨的过程当中，受波及的是20%的业主。

 

在利率持续高企的过程里，固定利率到期的业主也需要重新安排按揭贷款，这一部分也有可能受到利率波动的影响。

 

在这1000多万屋主中，三分之二的屋主所持有的贷款总额，只是房屋价值的一半以下。如果计算贷款总额占房屋价值75%以下的屋主，百分比上升到87%。所谓的负资产，还有贷款比例占很高的屋主，在所有屋主中所占的比例很小。如果贷款比例上升到房屋价值的85%以上，这个人群只占总数的6%。

（以上统计数据来源于CAAMP 2020加拿大贷款市场报告）

 

从统计数据来看，加拿大人持有物业的状况，比较健康。如果贷款额占房屋总价值50%以内，屋主抵御利率波动的抗压性一般来说就比较强。就算是贷款额占到房价的75%，屋主也一般来说不会是简单地月光族，而是理财比较健康的家庭。

 

金融危机导致的大规模裁员是一大伤害，对于依赖移民的加拿大，或者说多伦多，更大的伤害来源于海外资产的缩水，使得移民可支配的财富减少，带到加拿大的财富总量就会减少，从而削弱对于房屋的购买力。

 

加拿大，尤其是多伦多，房地产市场很大程度上，是有源源不断的新移民，带着积蓄和海外资产，入住本地。

 

本地的年轻人，如果仅仅靠收入的储蓄，是很难支撑起购房所需的25%首付要求的。

 

而移民往往是来自于富裕的家庭，积蓄相对比较丰厚，也就有能力置业，从而推动整个房地产市场的价值上升。

 

金融行业的波动，一定会影响到房地产市场。

 

国债违约对于全球经济来说会是一个核弹爆炸般的重创，谁也不愿意看到这个炸弹伤害到自己的利益（每个政治家都是代表着一股实际的经济利益）。这个问题一定会解决，而解决之后的一年两年，美国依然可以继续他的就业复兴计划，和经济成长计划，这些反过来是对房地产行业的支持。

 

所以目前看到的各种危机，实际上都好像美国职业摔跤作秀般的表演罢了，在演出结束之后，大家还是得各回各家，各找各妈。

 

对于往后几个月的展望，随着疫情的逐渐缓解，各国开始陆续解封，经济逐步恢复，外加上各国政府印钱导致的通货膨胀，有可能我们会迎来又一个烽火连天热闹的下半年。

 

提前做好准备，如果有买房和卖房的打算，和你的贷款经纪先聊聊，把贷款的问题解决搞清楚；再把自己的DOWNPAYMENT准备好，一旦号角吹起，该出手时就出手吧。