坐拥120万时代的来临

坐拥120万时代的来临

房屋买卖

房市分析

还记得吗?

11年前的2009年,我写过一篇文章《四十万时代的来临》;又过了两年就写了《五十万时代的来临》;,再过两年写了《六十万时代的来临》。

如今笔尖微暖,墨迹未干,坐在书桌旁的我,又再次提笔,在写这篇文章的时候,多伦多的双车库独立屋,已经进入了100万的时代。

202010月,大多伦多地区独立屋成交量同比去年上涨33.9%,均价增长14.8%达到$1205千。

成世流流长,你还在回味从前两袋苹果吃足一冬天的生活;回首今时,过冬的人们已经开始用苹果电脑网上订各式热带水果了。

生活就像曲线,一直在稳步爬坡,你承不承认不要紧,你已经在坡上了。

好不容易从2017年的重创中缓过一口气的多伦多房市,在今年年初刚刚有种生机盎然的感觉。但是3月份的一纸封城令,又把一切打回解放前。

原以为房价就此一蹶不振,没想到从夏天开始,房市一路小跑,截至202010月,大多伦多地区的房屋交易量依旧坚挺,达到10,563套。202010月大多伦多地区房屋成交均价房屋成交均价同比201910月增长25.1%,并再次刷新了202010$960,772的历史最高纪录,涨至$968,318!这也是大多伦多地区房屋成交均价连续5个月刷新历史最高纪录!

看到这里,你是不是也和夕子一样,慨叹一句,不是我不明白,这世界变化快。

那就让我们一起来看看这背后的成因吧!

独立屋上涨有他己自身内部的原因。

首先房屋的价值大部分决定于土地价值,而房子本身的价值在长期来看是贬值的。

在这个条件下,房屋的价格增长主要是来源于土地价格增长。

土地价格的增长在历史上有很多可以借鉴的例子,可以看到最近的例子就是市场非常火热,翻建比较普遍的Willowdale地区。

这些原来破旧的房子基本上建成于 50 年到70年之前,那个时候自己有车库的房子不多,而且普遍拥有比较宽的Lot,房子本身也比较小。现在这些剩下的房屋本身已经破旧不堪,不能再满足现在居住条件的要求,但是潜在的买家看好的是这个地点的优势,学区的优势,以及方便的交通(快速地能连接到地铁,并且方便地到达Downtown),那么在这个破旧的房子基础上推倒翻建,就能发挥本身土地的价值。

而房屋内部结构和装修水准也随着推倒翻建而更新到现在流行的内部结构,建筑装饰材料,颜色,电器和其他设施配置。

这些豪华上档次的装修能够满足高资产买家的需求,这些买家往往比较看重房屋的位置以及周边社区的环境,以及周边学区,这些对未来将会有较大的增值潜力的因素。

买家在综合了周边出售房屋价格水平之后,愿意在Willowdale出比York Mill略低的价位来买入一个装修豪华,格局恰当,学区优秀的新房,而这个标杆就成为了这个社区房价的标杆,同时其他有能力的买家也就愿意依照这个标杆,买下自己心仪的房子。

翻盖的开发商也会依照这个买入破旧房屋的价格(土地价格),以及建筑成本,来盘算翻建这个生意在市场价出售之后,有没有利润可图。土地的价值就在这样的循环中得到实现,给最初50年或者70年前购房者最终交出极高的升值回报。

华人普遍关心的独立屋行情主要集中在三个华人居住比较集中的地区。

首先就是多伦多市北边,华人颇为青睐的两个区:万锦和列治文山。

这两个区过去两个月的成交记录来看,独立屋抢Offer的情况还是颇为白热化的。即使在疫情的压制下,这两个区的表现依旧比较火爆。

对于上市定价合理,用心布置的房子,往往非常受买家欢迎和关注,如果社区的设施完善,学校表现优秀,交通方便(比如靠近高速404),再加上生活方便(周围有很多华人超市,商场,餐饮),这样的房子必然热门。

最糟糕的是,受疫情影响,市场上好的房源太少,买家一窝蜂挤到某些表现好的区域,造成这些区一房难求。

买家要势在必得,需要或者出更高的价格,或者要比其他买家提早一步,拒绝犹豫,最先向买家提出Offer,这个压力完全在买家身上,造成市场火热的局面。

在列治文山和万锦两个区,买家的主要类型是中产阶级,夫妻双方都上班,并且需要一个足够大的房子给一家人提供比较舒适的生活;我们也戏称这两个区中的一些社区譬如bercywismer,rougewoods为工人新村。这里的“工人”并不是指车间工人,而是在这两个区的居民,夫妻两个大多都是双职工的意思。

既然是双职工,就涉及到每天去DOWNTOWN上面通勤的问题,虽然现在受疫情影响,大多都在家办公;但疫情总有结束的一天,生活还是要回复正常。所以这两个区的居民对于日常交通还是比较有要求的。

在这些区域内靠近商场或者靠近交通总站,房屋价格会比靠这些地点稍微远的房屋价格要高一些。

最好的例子就是列治文山的靠近YongeHwy 7Langstaff社区,这个社区可以很容易地连接上YongeHwy 7YRT总站,分别可以去东南西北四个方向,同时可以很轻松地连接上Go Train火车,对于在市中心上班的专业人士,在路上通勤的时间以及精力来看,可以说是极大的一个便利。

这个社区从2009年以来,一直都是列治文山同类型的半独立屋和镇屋里面,价格最贵,买家最钟情的地区。

另外的例子,比如万锦的房产,往西靠近404的房子,就比类似房龄和类似大小的房子,但是往东边(越过McCowan,甚至越过Markham Rd)的房子就便宜很多,主要原因就是往东边的居民,要连接上404,需要多15分钟以上的车程,而且上下班时间Hwy 716街的交通拥堵状况非常令人头痛,随着Markham靠东部大批新房落成,居民密度越来越大,向西前往404高速的交通会越来越拥挤。

第二个区域是我们常常熟知的世嘉堡偏北偏西的社区。

世嘉宝区的房子特最大的特点是,如果房屋地下室有分门,可以方便地用来分租,那么将会非常受到偏好出租的买家的青睐。

这样的社区,房屋在小区内部的位置都会显得尤为重要,尤其是临近大路,靠近公车站的房子将会非常受欢迎。除此之外,在世嘉堡内,属于优秀小学和中学校区的房屋也非常受买家的关注,尤其是首次购房的置业者。

这里也有一些房产,房屋本身已经陈旧,一些买家愿意买下,做一部分的翻新,或者干脆推倒重建,以此达到高端用户的需求。本来世嘉堡房子的价格普遍在八九十万,但是随着翻盖屋的普及,不断出现的超过百万的房子,已经将整个社区的平均价格提上一个台阶,这个过程也就是这个社区土地价格实现的过程,以及长期土地价格上涨的过程。

第三个区域就是我们常常提及的中国人比较喜欢的富豪区,包括了列治文以及万锦的富豪山庄以及York Mill地区。

这些地区比较抢手的房屋还是价格相对比较低,内部装修比较有档次,土地面积比较规整,周边环境良好的房子。这些房子的买家往往是从海外投资移民过来的买家第一次购房,以及有一些生意成功的老移民,希望自己的生活更上台阶的买家。

当然富豪区共同的特点就是学校的素质普遍比较高。这些房子普遍的土地面积比较大,因此自然环境比较好,社区内部居民的收入情况比较好,素质也比较高,社区内部的自然环境和前院后院维护程度也比较高,不会出现乱丢垃圾不剪草的情况。

孩子在社区内成长,周围结交的朋友也大多来源于注重教育的家庭,孩子之间互相正能量传递的交流会相对比较多。

我们常常说房地产最核心的要素就是 location location location但是如果把这个location翻译成几个细化的要素的话可以看出来,决定房屋价值最主要的几个因素,首先是房子的位置地点比如去往高速的方便程度,靠近公交总站的远近等等;再一个就是社区内部的环境以及社区内居民的素质。

社区居民素质可能会被转化为社区内小学中学的优良程度,比如考试成绩以及各种参与活动的多少等等。

这些地区的房屋在未来的 50 年内房子本身会出现老化和折旧,但是房屋本身的折旧并不会影响土地价值的升值。

在房屋本身折旧程度到一定状况的时候,自然会有卖家希望买下这片土地在这片土地上面进行翻建,变成更加豪华,面积大,功能更加实用和时尚的房屋,其实这个翻建的过程也就是房子升值的过程。

除了上文提到的三个区域之外,还有很多多伦多周边,以及多伦多市中心表现非常优秀的独立屋社区,夕子不能一一提及。

如果感兴趣在这些地区投资置业的朋友,可以与夕子做进一步的交流。

不过从上面的分析可以看出,独立屋作为拥有不可再生的土地资源的房产类型,在这个上涨的房地产市场中,扮演的角色会越来越重,或者换一种说法,独立屋在未来几年的房价升值过程中,依然会一马单先,领先于其他种类的房产。

当然,如果独立屋负担太重的话,半独立,无管理费的镇屋也会是一个比较经济的选择。

毕竟,拥有土地,尤其是拥有热门位置的土地,才拥有房地产价值增长的不可复制的根源。


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