做第二贷款失败的原因
贷款
这是我2013年的时候投资房屋发生的一段插曲。当年看上了一个投资房，需要资金周转，就准备在已有的一个投资屋房上申请Second Mortgage。 第二贷款的审批、房屋评估、律师文档都准备好了，到了贷款交接funding的那一天，律师告诉我这个交易做不了。
为什么？为什么交接不了？
律师告诉我，申请第二贷款的房子上第一贷款注册的是Collateral Mortgage， 不是Conventional Mortgage。 我一点都不明白， 当时做贷款已经很多次了， 突然出来个新名词？后来才知道了贷款还有这么两类的划分。
昨天就这个话题，在房东网Telegram地产投资群里进行了讨论， 大家可以了解更多的信息：
村长
有个问题， 现在银行贷款， 是不是把Collateral mortgage作为首选给贷款人？ Conventional Mortgage贷款人可以选吗？
卫东
村长 有时间能给我们科普下这两种贷款的区别、优势、弊端吗。
村长,
早些时侯买投资房，也没有在意银行注册的是啥类mortgage，后来想用一个投资房去做second mortgage, 验房贷款审批都通过，去closing的时候，律师告知这个房子title上注册的mortgage金额不是贷款的具体金额，而是整个房子的总价格....做二贷的一点空间都没有....才知道，贷款还有这两种分类
conventional mortgage 一般是你贷款多少就注册在title上多少，collateral mortgage注册的比你的贷款数高，甚至超过交易价120%....
张波,
目前五大行里面大部分银行都是用collateral mortgage，好处是注册额度可以达到房价的120%，日后物业升值做refinance，只要新的额度在原始注册额度之内，是不用交这个legal fee的，事实也说明了这一点，很多TD现有的客人做heloc limit increase的时候都省掉了这个550块的legal fee。
在早些年的时候，如果借贷人申请的贷款是一个传统的房贷，就是我们说的conventional mortgage，那么注册用的就是1st conventional mortgage。只有在申请heloc产品的时候，银行才用collateral mortgage来注册。conventional mortgage后面是可以注册2nd collateral mortgage的。
打个比方，借贷人在BMO申请了一个传统的房贷，通过1st mortgage注册抵押，日后物业升值了，借贷人是可以在BMO或者其他银行再申请一个heloc，而这个heloc用的注册方式就是collateral mortgage。
相反，借贷人如果一开始就通过collateral mortgage来注册一个heloc，那么别的银行就没有办法再注册2nd position了。发展到今天，五大行里除了BMO外，所有的银行都是用collateral mortgage来注册自己的贷款抵押，不管你选择的是mortgage还是heloc。这也就是为什么很多借贷人在cibc和Scotia虽然选择了mortgage，但是每个月还进去的本金还是变成了一个available credit 跑到一个line of credit上面了，随着你的本金越付越多，你的line of credit的额度也越来越高。
张波,
银行之所以采用collateral mortgage来注册抵押贷款的另一个原因也是为了不给竞争者空间注册二级抵押。当然传统的mortgage也是有好处的，前几年都是conventional mortgage的时候，银行贷款到期了是可以做switch的，这个所谓的switch，其实是在不改变你现在剩余的amortization的情况下，把你的贷款转到别的银行，具体操作的时候，因为还款期不变，所以新的银行只需要把原始银行在贷款注册的title上拿掉，把自己银行的名字放上去即可。
整个过程不涉及到discharge，这也就是为什么做switch是可以免掉评估费和legal fee，因为没有discharge这一步。而原始银行一旦注册了collateral mortgage，那么你就不能switch了，必须完全discharge原始的collateral mortgage，然后注册自己银行的抵押，所以这个过程就产生了legal fee。
王红雨
所有银行，只有TD不给客人选择，带不带line 都给做成collateral ，付清解除抵押的时候还两笔discharge fee 。其他银行，允许客人选择conventional 或calaterial，带line 的才给做成collateral。conventional 的贷款可以做switch 没有legal fee。
王红雨
村长很资深，正解👍
村长,
当时我花了大把时间做二贷，申请贷款、评估、签约，结果到了closing的时候，才发现是collateral mortgage，教训深刻
张波
今天5大行里，只有bmo在借贷人申请mortgage的时候，可以按照传统1st mortgage注册，如果借贷人申请homeowner readiline/heloc，才会通过collateral mortgage来注册。而且BMO在注册collatetal mortgage的时候，是按照你的heloc的总额度1比1来注册，也就是之后申请limit increase的时候，需要交550的legal fee。
王红雨
BMO给客人选择，带line的才做collateral
张波
cibc和Scotia也是自动的collatetal mortgage，我签字的时候没有选择，就算选mortgage，也会自动有一个1块钱的额度的homeline，然后随着本金付的进城，逐渐升高。
BMO可以做1st mortgage的好处是，日后可以在别的银行做2nd charge，但是heloc limit increase就要不能避免的交legal fee了，各有利弊吧
关于discharge fee，conventional mortgage和collateral mortgage一样是标准的两个discharge fee，一个是bank discharge fee，一个是government discharge fee
王红雨
https://m.youtube.com/watch?t=3s&v=Mz-hdBzmj1k
上面是7年前，2013年主流媒体的报道。村长没看过吧😎
村长
这个视频的情形和我遇到的一样..后来我去追问银行几次，才给我解释清楚...说银行当时可以选择两种不同房贷类型，但缺省选择是collateral mortgage，可那个客户会清楚就有这种选择？
直到最后要做二贷才知道房贷还有这么一个环节...让人措手不及
王红雨
当年TD的霸王合同一出，业内的人都看了这个视频。题目起的特别好，马上就google 到了。不给选择，事先不说明，就这么牛。
Jim Wu
其实帮你做贷款的经纪，在开始做贷款的时候第一件事就要了解清楚第一贷款的情况，特别做第二贷款的时候，我们都有系统可以查的。
村长
这也是2013年的事儿啦...或许当时这种贷款也刚开始实施...很多人也不清楚
当时打人的心都有... 浪费了多少人的劳动
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