房东网论坛

对几个贷款术语的理解

贷款

坛主: 村长
点击查看更多 ...

过去做IT工作每次建团队的时候，首要任务是建立一个大家能够互相交流的术语环境，将各种术语、名词列出来，让大家熟悉，以便在今后的工作中，大家都在一个层面上交流、提高效率。

房东社区有不少新来村友，对一些地产投资用语不太了解，讨论交流有些吃力，感觉很有必要对一些常用的术语进行汇总讨论一下。本应由专业人士来做这件事儿，可是都很忙，不好打扰，我就按自己的理解写出来，当作讨论话题，希望和大家交流。

最近疫情下讨论最多的话题是房屋贷款，就先从贷款术语说起，不当之处，敬请贷款专家指正。

１. Mortgage Term

Mortgage Term是你和银行或贷款机构（统称Lender）签订的合同期限，常说的3年、5年利率中的年限就是指的term。这个年限一旦结束，可选择把所有贷款还清，也可在现有lender那里重新签约renew，如果其他lender有更好的产品也可以switch转换。

一直以来发现群里村友谈房贷时，多数在谈5年利率。你是真需要5年利率？还是贷款经理推荐你选5年？还是你不知道还有很多贷款term可选择？

经常看Ratespy.com网站，这里会更新公布各大银行贷款利率，如下（4月25日的汇总利率）

图中除了有5年term外, 还有1年、2年、3年，甚至10年的。不少村友过于注重利率，而不太在意term，就可能犯错。如果选了一个错误term的固定利率，想在期间做调整，会付出不少代价。我曾有个房屋想转其他lender做Refinance，就是当初选错Term，罚金很高作罢。

很多投资人把term分成两类：long-term：包括four-, five-, seven- or 10-year fixed term 和 short-term 包括 variable, one-, two- or three-year fixed terms。如果要稳定，不想冒太大风险，选择Long term的多。

如果是房屋投资人，想在2年、3年内计划做refinance、或者想改建房屋主动性增值后卖掉、或者因为购房时需要先拿下不太理想的贷款，等1、2年后重新申贷换好利率，这样选短期Term比较好。

有些群友投资新Condo，打算持有2-3年后等增值速度减慢、管理费增加了就卖出，就不应该选择long term贷款。据说一些房贷经理愿意推荐长期贷款，佣金会高一些。不论是否如此，还是要自己想清楚需求，做好自己功课最重要。

2. Mortgage Amortization

这个Amortization是指借款人必须贷款还清的总时限，现在最常见的是25年。记得在2008年之前贷款Amortization最长允许至40年，次贷危机之后改为了35年，前几年又将insured mortgage改为25年，uninsured的贷款30年。

一般来讲Amortization越短，贷款月供越多，还款压力就越大，支付贷款中转化本金的部分就越多；如果Amortization越长，反之。

在贷款政策调控中，Amortization是调整目标之一。今年年初政府为了改进压力测试政策，好像就有对Insured mortgage 放宽Amortization年限的提议，从25年延长为30年，这样可以提高购房者的支付能力。

对于地产投资人来讲，为获得贷款审批，选择越长的Amortization，申请人debt service ratio就会越低，申请成功率就越高。同时选择较长Amortization，月供越少，出租屋的现金流就会越好。总之我觉得选择较长的Amortization对地产投资人来讲比较有利。

这里还有一个因素要考虑：一般贷款合约允许每年一次性多支付房贷（lump-sum payments）, 这无形中缩短了Amortization。也就是说选择了30年Amortization，在实践执行中通过快速还款，实际Amortization会变成25年。但相反就不可能，一旦你选择了25年，希望用30年的月供方式，可能没门，所以选择较长的Amortization，灵活性更强一些。

3. Loan To Value (LTV)

LTV是房贷中很常见的术语。会经常听到贷款经理在夸自己贷款产品时说LTV可以做到多么高如何好。Loan To Value就是贷款额与房屋价值的比例，值越高可以贷出款的比例越高。

我的经历中，三种情况下用LTV最多：1）在购买房子的时候，LTV决定首付多少；2）做房屋Refinance时，LTV决定能从房屋中能取出多少银子；3）需要钱做second mortgage的时候，LTV决定二贷能出多少钱。

Lender通常会根据申请人的条件，决定LTV多少, 因为这个决定着lender 承担的风险，LTV越大，他们风险越高。

在群里曾经讲过一个贷款纠纷案例，再回忆一下：有一个房屋在2018年4月银行评估价格：$3,200,000，房屋做第一贷款，为$2,534,582.27 ，从Pillar Capital Capital 贷款；屋主2018年5月1号开始欠款；

屋主的第二贷款Second mortgage：$1,164,755.78，lender是B&M handelman Investment，屋主2018年6月11日开始欠款；吃惊的是居然还有第三贷款Third Mortgage：$6,800,000，从World Firnace Gate贷出，屋主2018年5月14日开始欠款；总贷款：$10,499,338.05

大家算一算从这个房子中贷款LTV是多少？ Loan To Value: 328% ，这里第二贷款和第三贷款的lender，钱能拿回来吗？

4. High Ratio Mortgage

贷款根据首付比例多少分成两类，首付高于20%，也就是LTV小于80%的，称为conventional mortgage；而首付低于20%， LTV高于80%的贷款，称为High Ratio Mortgage。由于首付低于20%，要求购买贷款违约保险（Mortgage Default Insurance），所以也将这类贷款称为Insured Mortgage。在政府贷款政策调控中，经常会提到这个名词，CMHC作为这类贷款违约保险的承保公司之一，也经常相伴左右。

咱们华人圈里，都想办法凑够20%首付，所以使用high ratio mortgage的不多，但西人投资者当中，这类贷款很普遍。很多地产投资人，不想等那么长时间凑够20%首付再行动，有了15%，或10%，甚至5%的首付，申请贷款保险（Mortgage Default Insurance）就可以投资购房，在房产火热时期，是一种快速使用借贷杠杆的捷径。

贷款保险利率根据LTV的大小不同而定。查了一下，现在LTV 95%保险利率是4%， LTV 90%也就是首付10%的保险利率3.1%，这些保险的费用会算入房贷中逐月支付。如果赶上房价上涨，先用小比例首付拍下房子，与房屋增值速度相比，这点保险费还是值得花的。我使用过这类贷款，在看到好的房屋爱不释手的时候，insured mortgage的确帮了大忙。

使用Insured mortgage虽然需交保险费用，还有一个明显好处，就是会拿到比较低的利率，一般会低0.30%。为此当年曾经有位贷款经理还劝我不要交20%的首付，改成19%，以申请贷款保险拿到低利率（后来没有这样做，为了拿低利率而上保险的做法不划算）。

大家可能不理解首付低，为啥到lender那里拿的利率反而低？后来了解到，很多lender包括一些银行不管首付是多少都会为贷款购买bulk portfolio insurance，只不过你的贷款首付高于20%，银行替你出了保险费用，而首付低于20%，贷款者自己出这个费用，lender节省了不少成本，可以将利率降低一点，优惠给你。

篇幅所限，另起一篇文再讨论其他术语。欢迎大家参加讨论，讲讲自己相关的体会和经历。