第一章

又到一年辞旧迎新。

这样憋屈着战战兢兢过了2整年后，终于迎来了病毒威力减弱的好消息。

周边的朋友和熟人不是用2-3针疫苗，就是感染后自身产生抗体免疫了(最新消息是3天就症状全消…) 。说是人定胜天也不为过，对于这次天灾，人类还是顽强地逐渐战胜着自然。

期间我也见证了不同的情绪病，都说 mindset决定一个人的命运和走向，很多人生病了还是每天乐呵呵吃吃喝喝睡睡，一周就战胜了病毒；也有的人感染后立马倒下不问世事每天把自己吓成抑郁，就算病好了精神也一直处于低谷…  衷心希望身边所有的朋友都能每天快乐度日，迎着光亮的地方走去。

今天的加拿大地产市场，现在也是“高烧期”，客户抢offer抢得欢天喜地锣鼓喧天，每天和过年一样线上线下各种看房子。

新年伊始，观雪做随想，在这里草草写下几笔，希望给大家一点投资贷款mindset方面的帮助：

     1.      正现金流是王道，也是生存之道。

我在去年的文章中提到过：投资房产从个人物业开始的，银行都会给你的整体物业算“shortfall”（差额），有些银行也许通过比较友好的差额计算政策，让你的租金得到了最大化的利用。

一些还不是很理解正现金流的重要性的投资人朋友，可以翻阅我之前的短文。

有一句话说的好：当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。

我们可以想象一下，如果当房价开跌的时候、或者你不幸失业的时候，还未躺平的投资人持有什么样的物业才能生存下来？

任何的负现金流现在看来只是TDSR的数字游戏，但在泡沫被戳破的时候，也许才是致命的。

救生圈在你够得到还是够不到的地方？只有你自己去够了才会知道。但是如果一下水就自带救生圈，会不会更安全一点？是不是你规避投资风险的必经之路？

     2.      有舍有得

现在流行用“套数”来决定一个家庭或一个投资人的资产成功程度。早年买房的群体的确因此赚到了、躺平了。但是近观现在多伦多的房价…如果只按照“套数”来堆砌和追求投资最大化，我个人觉得是片面的和疲累的。

我最近有个客户一下子交接了3个楼（房）花，贷款通过不同银行的政策，的确给都做下来了。但是问题也接踵而至：租金达不到预期数字，其中2套房的租金都无法cover房子的贷款月供… 

客户问我有什么建议，我说首先你不是一直和我做规划的我只能从现状来告诉你：你的杠杆目前来说A类贷款已经走不下去了；其次你买这些物业时候的确得到了很丰厚的回报，每个房子几乎都有差不多30-40万的equity 可以拿出来继续投资。

客户说：你这话有点自相矛盾啊！我说可不就是自相矛盾么，你物业里有大量的净值，但是你的收入和负债已经达到极限，A类无法继续qualify 去贷款，哪怕去B类也只能止步一二，很难做到继续循环贷款和投资了。现在只有一个办法可以让你在现在高额房价下继续走下去：重新组合你的物业，把你租金最不理想的一个物业卖掉去换一个2-3units的物业来实现我的正现金流循环贷款理论… 我把数字开诚布公地计算给他听后，他和家人商量了一个月后开始出售一个公寓… the rest assured.

 

     3.      独立思考，自成一体

现在的投资人，很幸运。有各种各样的讲座视频和文章，来给你们提示和启发。我也看到媒体里不少真知灼见，帮助投资人绕过一些坑走向家庭财务自由。非常感谢和赞同这些专业或非专业人士的分享，没有分享就肯定没有火花四射的投资技巧产生。

年底时房东网村长在群里分享了一段话：“一个很聪明的人，一旦进入一个群体，智商可能就会变弱，这是社群的共性，因此个体一定要有意识，要学会独立思考 ”。努力在提醒群友，要保护一种独立思考的能力。

我在这里特别感谢一下作为房东网这样大平台的公平公正的价值观，任何媒体平台只能给你提供提示和启发，别人分享的故事也只是一个故事，并不能让你完全代入。

比如有客户问我：为啥我和我同事老王同一家公司工作同样的职务同样的年收入，他的贷款申请你给批了100万，我却只拿到80万？任何表面看来一样的东西，一个小细节上的不同，结果截然不同：因为老王在你们公司工作满2年，而你是去年才跳槽进来的；老王可以用过去2年的工资+奖金，而你因为跳槽，一些银行不承认你现在的奖金（必须2年持续历史），只能用你的base 工资，就削减掉不少贷款额度…

任何时候，任何case，都只能由你和贷款经理亲自进行细节化沟通，如果你找了3个不同贷款经理，我保证你得到的答案也都不太一样。原因太多了：银行不同，产品不同，政策和计算自然也不同。

很多投资人进入群体里，拼命学习做笔记做分析，把每一位专家说的话都照单全收吸收营养，精神可嘉。但最后的最后，我们自己的投资路，还是需要自己做执行和规划。到处去听讲座随大流涌入投资市场，现在的流媒体为你提供了最大的方便和丰富的知识内容…但如何拿来为我所用，重点在于“如何”二字，才是真正考验人的地方。

新年开始了，做好总结做好休息，2022让我们再度扬帆，找到最合适自己的航道！

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