上2个topics介绍了审批贷款常用的一道数学题：负债 ➗收入=？%

发布后不少群友问：如果我有多套投资物业呢？

其实还是这道数学题，你的投资房不管有多少套，盈亏多少，都是在这道题里做加或减。

今天我们来看看如何把投资房的盈亏计入此题。

盈还是亏？

很多客户在回答贷款经理“你的投资房是正现金流吗？”这个问题时，最容易犯的错误就是简单地回答“yes”。

很多人的误解：租金收入减去房贷地税杂费可以cover没问题啊… （这个回答有点像回答“你每个月的消费性负债是多少”，客户回答：“我没有任何欠款，信用卡每个月清零”，结果信用报告一拉出来各种车、家具等lease月付债务和电话费欠款…）

遇到想省事的贷款经理听了这句话，直接把你的投资房盈亏自动设为0，就这样，一子错满盘皆落索…

对于银行来说，你的投资房开销环节还涉及一些投资人不知道或者容易忽略的数字，比如空置税（有些银行4%，有些银行高达15%），比如维修费、地税、水电费、保险、condo fee等。

先计算出你的投资房在银行审批角度来看的盈还是亏，至关重要。

盈亏的差额计算

如何计算盈亏，数学题本身很简单直白：投资房的收入➖开销 = 差额shortfall

这一步的确没错，关键问题在于：你计算出来的“差额shortfall” ，和银行审批经理的算法，一致吗？

银行审批计算投资房收入和开销差额（shortfall）的时候，通常对一套房和多套房的计算方法截然不同：

当你买第一套投资房

1.      有些银行在第一套投资物业时，简单直接地取月租金收入 的50%（这个%各lender不同）减去本套投资房的月供款 = 差额。

这个方法的简单之处，就是上面提到的维修杂费水电费空置税等等，一概忽略不计了。

2.      有些银行则用全部100%的租金收入一一减去开销（包括空置税，有些银行4%，有些银行高达15%），得出差额。这种方法叫抵减法rental offset。

当你已经有一套（或以上）的投资房

这时候就是八仙过海各显神通了，不同lender对投资房差额的计算方法，我这里就不一一罗列，个案请务必和你的贷款经理做详细咨询。

1.      有些银行还是用上面的50%租金收入的直截了当法，算出来的差额加到你的负债里去。

2.      有的银行就规定一套投资房以上，必须要用一个worksheet，精打细算地用全部投资房的100%的租金收入一一减去开销。worksheet得出一个DSC数值，大部分lender希望看到的最小DSC是1.1或1.2，这说明你的投资房是正现金流（投资下去1加币收入1.1加币）。

3.      还有些银行政策规定：其他投资房都可以做offset算出差额（然后放到收入里抵减）, 唯独不允许把你要买的这套目标物业做offset，而是取租金收入的 %，然后加到你的收入里去。

我们知道，数字分别放到分子分母的加减法，产生的化学作用是完全不同的，算出来的贷款额度也是不同的。

算对了差额，再回过头去看这道数学题：负债 ➗收入=？%

你的这个差额，该放分子（负债）还是分母（收入）里呢？这必须由各个银行的政策决定。

谁也不能简单判断哪种计算方法对你个案的利弊，因为只有你自己把自己的数字代入后，根据不同银行的贷款政策计算，才会知道最后到底是哪家银行的计算方法对你适用，让你的贷款可以通过，或者是比较出哪家lender的贷款额度更高，拿到的利率可以比较低…

找个数学题做得好的贷款经理很重要，但投资人如果自己也掌握一些基本数学题，具备一个基本判断能力，就能为自己的投资之路保驾护航，事半功倍！

 下一个Topic:  不同的利率选择，对你到底有何影响？

新的数学题在路上哦～准备好你的计算器，下次见😊

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