Topic 3. 一套和多套投资房,计算方法一样吗?

Topic 3. 一套和多套投资房,计算方法一样吗?

贷款

2topics介绍了审批贷款常用的一道数学题:负债 收入=%

发布后不少群友问:如果我有多套投资物业呢?

其实还是这道数学题,你的投资房不管有多少套,盈亏多少,都是在这道题里做加或减

今天我们来看看如何把投资房的盈亏计入此题。


盈还是亏?

很多客户在回答贷款经理“你的投资房是正现金流吗?”这个问题时,最容易犯的错误就是简单地回答“yes”

很多人的误解:租金收入减去房贷地税杂费可以cover没问题啊这个回答有点像回答“你每个月的消费性负债是多少”,客户回答:“我没有任何欠款,信用卡每个月清零”,结果信用报告一拉出来各种车、家具等lease月付债务和电话费欠款

遇到想省事的贷款经理听了这句话,直接把你的投资房盈亏自动设为0,就这样,一子错满盘皆落索…

对于银行来说,你的投资房开销环节还涉及一些投资人不知道或者容易忽略的数字,比如空置税(有些银行4%,有些银行高达15%),比如维修费、地税、水电费、保险、condo fee等。

先计算出你的投资房在银行审批角度看的盈还是亏,至关重要。

 

盈亏的差额计算

如何计算盈亏,数学题本身很简单直白:投资房的收入开销 = 差额shortfall

这一步的确没错,关键问题在于:你计算出来的“差额shortfall” ,和银行审批经理的算法,一致吗?

 

银行审批计算投资房收入和开销差额(shortfall的时候,通常对一套房和多套房的计算方法截然不同:

当你买第一套投资房

1.      有些银行在第一套投资物业时,简单直接地取月租金收入 50%这个%lender不同)减去本套投资房的月供款 = 差额

这个方法的简单之处,就是上面提到的维修杂费水电费空置税等等,一概忽略不计了。

2.      有些银行则用全部100%的租金收入一一减去开销(包括空置税,有些银行4%,有些银行高达15%),得出差额。这种方法叫抵减法rental offset

 

当你已经有一套(或以上)的投资房

这时候就是八仙过海各显神通了,不同lender对投资房差额的计算方法,我这里就不一一罗列,个案请务必和你的贷款经理做详细咨询。

 

1.      有些银行还是用上面的50%租金收入的直截了当法,算出来的差额加到你的负债里去。

2.      有的银行就规定一套投资房以上,必须要用一个worksheet,精打细算地用全部投资房的100%的租金收入一一减去开销。worksheet得出一个DSC数值,大部分lender希望看到的最小DSC1.11.2,这说明你的投资房是正现金流(投资下去1加币收入1.1加币)。

3.      还有些银行政策规定:其他投资房都可以做offset算出差额然后放到收入里抵减, 唯独不允许把你要买的这套目标物业做offset,而是取租金收入的 %,然后加到你的收入里去。

 

我们知道,数字分别放到分子分母的加减法,产生的化学作用是完全不同的,算出来的贷款额度也是不同的。

算对了差额,再回过头去看这道数学题:负债 收入=%

你的这个差额,该放分子(负债)还是分母(收入)里呢?这必须由各个银行的政策决定


谁也不能简单判断哪种计算方法对你个案的利弊,因为只有你自己把自己的数字代入后,根据不同银行的贷款政策计算,才会知道最后到底是哪家银行的计算方法对你适用,让你的贷款可以通过,或者是比较出哪家lender的贷款额度更高,拿到的利率可以比较低

找个数学题做得好的贷款经理很重要,但投资人如果自己也掌握一些基本数学题,具备一个基本判断能力,就能为自己的投资之路保驾护航,事半功倍!

 

 下一个Topic:  不同的利率选择,对你到底有何影响?

新的数学题在路上哦~准备好你的计算器,下次见😊



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