Topic 4: 选对贷款机构:除了利率比较, 你还要比较什么?

Topic 4: 选对贷款机构:除了利率比较, 你还要比较什么?

Posted on December 01, 2020

贷款


利率的问题,似乎是恒久不变的客户首选问题。现在是疫情导致利率历史低迷时期,各种银行促销利率满天飞本月开始,今天1.59%,明天1.49%从我公司一次次发出批复给客户

疫情经济低迷时刻,能够见证这个历史低利率,锁定一个历史记录,客户和我们的确都感到低迷中的一丝安慰

但是我今天想说的topic是:利率,并不是你选择Lender的唯一条件。

 

Big Five之外的世界

加拿大国家银行有30多家,其中五大银行(Big Five)在中国人心目中,似乎是首选的贷款机构。没错,五大行的财力人力的确提供了很多好的产品和policy。无处不在的分行location也给大家提供了随时走入索取服务的便利。但是五大银行的条条框框投资人们也要了解和清楚:比如其中有2家银行规定你贷款到期转银行时候,不能像其他银行那样自动将你的贷款转为open term 你如果不去提前安排,该银行就直接给你在到期日转为6个月closed term 到时候那个罚金,也是很酸爽

那么,五大行之外的国家银行以及其他贷款机构你了解多少呢?其实很多资深房产投资人,早已开始转移战场并且收益匪浅。其中不乏产品灵活审批友好的银行和lenders,他们不但拥有常年盘旋的低利率促销,并且在多套物业投资自雇贷款项目中,非五大贷款机构也有着可圈可点的优质产品

之后我会有更详细的文章向大家介绍这些lender和他们的产品。


A LenderSchedule One Lenders )利率生成

我们以上说的五大银行,加上很多拥有A类产品的国家银行和贷款机构我们简称“A Lender。如果你的负债收入比一般情况下不超过我之前topics里写的44% , 你就基本上属于这类顾客群。

A Lender 对客户的收入和负债比例要求比较正式和严格,每个Lender都有他们各自注重的产品和优/劣势。

就拿利率来说,在你的负债比符合lender所规定的范畴之后,还有以下一些因素会让审批经理决定你的利率生成

1.    25年还是30年的分摊期,导致你拿到的利率不同:一般30年的利率会比较高一点。

2.    目标物业是自住房还是投资房,也会导致你的利率不同:一般投资房利率比自住房高一点。

3.    还有一点很多人不知道:经办你贷款的经理人,是否可以拿到最低的折扣利率(一般和该银行常年储蓄关系或投资客户,经理人可以为你申请到比较高的折扣;或者是Tier one broker贷款经理人从lender那里得到的折扣权利比一般market rate要宽松一些,可以用他自己的佣金给你buydown 到一个双方满意的折扣利率 )。

 

林子很大,择木而栖

不少投资人常年待在一家银行,两耳不闻窗外事,眼里只看耳里只听这一家lender的规章制度忠诚度的确可嘉。可是贷款到最后批不出来,只能自责没有早点多学习多比较。

我在和客户咨询时候常说一句话:你每次贷款,要比较至少2家以上lender产品和优劣势,才去决定今后的路怎么走。

因为贷款这个事情,不是你我可以随便决定的,贷款人的物业、收入、负债、资金存款等等因素,无一不影响和决定你贷款金额和批复率。没有一家贷款机构可以永远保证给你市场上最利于你的产品,只有你自己多去学习和了解,才会真正为自己保驾护航。


话不多说,今天来做几道练习题,具体说明如何根据自己的情况去选择贷款机构。

就上个topic多套物业的延伸,收集负债/收入 数学题所需数字:

王先生家庭收入:14

自住房贷款额:80万,月供款:3500

月地税:500

月暖气费:100

 

第一套出租物业贷款额:40万,月供款:1700

月地税:350

月暖气费:100

月租金收入:2000

 

王先生现在找到我,咨询买第2套投资物业:

价格60

月地税:400

月暖气费100

市场租金估价每月:2400

这套投资房的贷款,王先生放20%的首付款,他需要80%LTV= 48

 

我快速用了2家不同lender的负债比计算方法,就王先生的负债收入现状,演算出以下的结果:

第一家lender 计算方法

我这里暂时省略投资房物业的rental offset计算步骤。提示一下:其中必须要减去一项硬性规定的负债叫做“空置税”和保险,每个lender用不同百分比,(第一家用租金收入的15%)。

1.      Rental offset结果第一套出租物业有差额 450

2.      目标物业在第一家lender 不能做offset,规定用租金收入的80%加在收入里(分母)。

计算出来的 负债收入=54%

3.      上一topic我们说过,负债比通常要小于等于44%才是A lender审批的通过率,所以第一家lender王先生不能通过的负债比要求😒

 

第二家lender计算方法

第二家的优势有很明显的2点:

1.      空置税只用租金收入的4%,算出的第一套出租物业差额为247

2.    目标物业也可以做offset,算出的目标出租物业差额为714,并且此lender规定差额都放在负债(分子)里。

3.      我们说过差额放在分子分母的数学结果截然不同!

计算出来的负债收入= 43.5% 所以王先生的贷款申请在第二家贷款机构可以通过!😄

 

注:Rental offset的方法每家贷款机构不同,个案请做详尽咨询。

 

另外,基于很多客户群友的咨询中经常遇到的一些症结,在这里加几点对多套物业选择lender时候,我自己的一些总结

·         想要持续投资,必须掌握好租金和贷款的比例

·         今天GTA的市场房价,租金收入很难cover所有的费用开销达到正现金流,但是还是建议投资人尽量降低投资房的亏损;切忌在投资房报税时候想开销尽量报多,贷款时候又想开销尽量减少~别忘了,这都是债务

·         不要一味固守某个银行的policy,为了贷款不停的去搬家,或者非常极端的把投资房的贷款做到最大。其实找对了适合自己情况的银行贷款,可以达到事半功倍的效果。家对很多人来说,不光是一个居住的场所,围绕着这个家有很多社交圈,生活圈,甚至关乎孩子教育的校区,岂能为了一个物业的贷款动辄就去搬家? 如果你知道,其实换一个lender就能贷到款,你还会为一家银行的policy持续折腾搬家去套贷款吗?

·         同样的道理,投资房的贷款的额度如果一味的追求最大额度,势必会导致现金流越来越差,大家都很清楚我们的消费型债务,例如车贷和lease这种债务,对贷款申请的额度影响很大,那么负现金流的道理也是一样的,根据今天多伦多的房价,如果把每一套投资物业的贷款额度做到最高,随着你负现金流越来越多,你未来可以贷到的贷款额度也是越来越低的。

  

请大家结合我之前的系列文章,用自己的案例数字勤加练习,为自己选择适合的贷款机构更添技能和眼光!

下一个Topic  会和大家聊一下:多套物业投资人,如何优化你的负债比?以及如何选择合适你的lender


 
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