利率的问题，似乎是恒久不变的客户首选问题。现在是疫情导致利率历史低迷时期，各种银行促销利率满天飞… 本月开始，今天1.59%，明天1.49%从我公司一次次发出批复给客户…

疫情经济低迷时刻，能够见证这个历史低利率，锁定一个历史记录，客户和我们的确都感到低迷中的一丝安慰…

但是我今天想说的topic是：利率，并不是你选择Lender的唯一条件。

 

Big Five之外的世界

加拿大国家银行有30多家，其中五大银行（Big Five）在中国人心目中，似乎是首选的贷款机构。没错，五大行的财力人力的确提供了很多好的产品和policy。无处不在的分行location也给大家提供了随时走入索取服务的便利。但是五大银行的条条框框投资人们也要了解和清楚：比如其中有2家银行规定你贷款到期转银行时候，不能像其他银行那样自动将你的贷款转为open term， 你如果不去提前安排，该银行就直接给你在到期日转为6个月closed term， 到时候那个罚金，也是很酸爽…

那么，五大行之外的国家银行以及其他贷款机构你了解多少呢？其实很多资深房产投资人，早已开始转移战场并且收益匪浅。其中不乏产品灵活审批友好的银行和lenders，他们不但拥有常年盘旋的低利率促销，并且在多套物业投资和自雇贷款项目中，非五大贷款机构也有着可圈可点的优质产品…

之后我会有更详细的文章向大家介绍这些lender和他们的产品。

A Lender（Schedule One Lenders ）利率生成

我们以上说的五大银行，加上很多拥有A类产品的国家银行和贷款机构，我们简称“A Lender”。如果你的负债收入比一般情况下不超过我之前topics里写的44% , 你就基本上属于这类顾客群。

A Lender 对客户的收入和负债比例要求比较正式和严格，每个Lender都有他们各自注重的产品和优/劣势。

就拿利率来说，在你的负债比符合lender所规定的范畴之后，还有以下一些因素会让审批经理决定你的利率生成：

1.    25年还是30年的分摊期，导致你拿到的利率不同：一般30年的利率会比较高一点。

2.    目标物业是自住房还是投资房，也会导致你的利率不同：一般投资房利率比自住房高一点。

3.    还有一点很多人不知道：经办你贷款的经理人，是否可以拿到最低的折扣利率（一般和该银行常年储蓄关系或投资客户，经理人可以为你申请到比较高的折扣；或者是Tier one 的broker贷款经理人从lender那里得到的折扣权利比一般market rate要宽松一些，可以用他自己的佣金给你buydown 到一个双方满意的折扣利率 ）。

 

林子很大，择木而栖

不少投资人常年待在一家银行，两耳不闻窗外事，眼里只看耳里只听这一家lender的规章制度… 忠诚度的确可嘉。可是贷款到最后批不出来，只能自责没有早点多学习多比较。

我在和客户咨询时候常说一句话：你每次贷款，要比较至少2家以上的lender产品和优劣势，才去决定今后的路怎么走。

因为贷款这个事情，不是你我可以随便决定的，贷款人的物业、收入、负债、资金存款等等因素，无一不影响和决定你贷款金额和批复率。没有一家贷款机构可以永远保证给你市场上最利于你的产品，只有你自己多去学习和了解，才会真正为自己保驾护航。

话不多说，今天来做几道练习题，具体说明如何根据自己的情况去选择贷款机构。

就上个topic多套物业的延伸，收集负债/收入 数学题所需数字：

王先生家庭收入：14万

自住房贷款额：80万，月供款：3500

月地税：500

月暖气费：100

 

第一套出租物业贷款额：40万，月供款：1700

月地税：350

月暖气费：100

月租金收入：2000

 

王先生现在找到我，咨询买第2套投资物业：

价格60万

月地税：400

月暖气费100，

市场租金估价每月：2400

这套投资房的贷款，王先生放20%的首付款，他需要80%的LTV= 48万

 

我快速用了2家不同lender的负债比计算方法，就王先生的负债收入现状，演算出以下的结果：

第一家lender 计算方法

我这里暂时省略投资房物业的rental offset计算步骤。提示一下：其中必须要减去一项硬性规定的负债叫做“空置税”和保险，每个lender用不同百分比，（第一家用租金收入的15%）。

1.      Rental offset结果第一套出租物业有差额 450。

2.      目标物业在第一家lender 不能做offset，规定用租金收入的80%加在收入里（分母）。

计算出来的 负债➗收入=54%

3.      上一topic我们说过，负债比通常要小于等于44%才是A lender审批的通过率，所以第一家lender王先生不能通过的负债比要求😒

 

第二家lender计算方法

第二家的优势有很明显的2点：

1.      空置税只用租金收入的4%，算出的第一套出租物业差额为247。

2.    目标物业也可以做offset，算出的目标出租物业差额为714，并且此lender规定差额都放在负债（分子）里。

3.      我们说过差额放在分子分母的数学结果截然不同！

计算出来的负债➗收入= 43.5%， 所以王先生的贷款申请在第二家贷款机构可以通过！😄

 

注：Rental offset的方法每家贷款机构不同，个案请做详尽咨询。

 

另外，基于很多客户群友的咨询中经常遇到的一些症结，在这里加几点对多套物业选择lender时候，我自己的一些总结：

·         想要持续投资，必须掌握好租金和贷款的比例

·         今天GTA的市场房价，租金收入很难cover所有的费用开销达到正现金流，但是还是建议投资人尽量降低投资房的亏损；切忌在投资房报税时候想开销尽量报多，贷款时候又想开销尽量减少～别忘了，这都是债务

·         不要一味固守某个银行的policy，为了贷款不停的去搬家，或者非常极端的把投资房的贷款做到最大。其实找对了适合自己情况的银行贷款，可以达到事半功倍的效果。家对很多人来说，不光是一个居住的场所，围绕着这个家有很多社交圈，生活圈，甚至关乎孩子教育的校区，岂能为了一个物业的贷款动辄就去搬家？ 如果你知道，其实换一个lender就能贷到款，你还会为一家银行的policy持续折腾搬家去套贷款吗？

·         同样的道理，投资房的贷款的额度如果一味的追求最大额度，势必会导致现金流越来越差，大家都很清楚我们的消费型债务，例如车贷和lease这种债务，对贷款申请的额度影响很大，那么负现金流的道理也是一样的，根据今天多伦多的房价，如果把每一套投资物业的贷款额度做到最高，随着你负现金流越来越多，你未来可以贷到的贷款额度也是越来越低的。

  

请大家结合我之前的系列文章，用自己的案例数字勤加练习，为自己选择适合的贷款机构更添技能和眼光！

下一个Topic  会和大家聊一下：多套物业投资人，如何优化你的负债比？以及如何选择合适你的lender？