Topic 5  优化个人负债比，稳固贷款投资路

 

新年好！隔着屏幕祝各位朋友2021身体健康心情愉悦！

 
在辞旧迎新时刻我在朋友圈发了下面这条“鸡汤 ”图片，希望能和朋友们一起加强各类免疫力：从细节谋略，成大家之事。
 

 

年关时候被很多群友和多套物业投资人催稿，说期待看下一篇文章，想知道如何具体操作优化负债比，和做好多套物业的道路清扫和加固工程… 还有不少群友给我发邮件和微信，在此谢谢大家的学习热情（由于工作任务比较繁忙不能一一回复请谅解）。

 

新年里我会陆续推出系列贷款基础文章和课程，帮助大家从贷款基本知识起步，介绍多元化Smart Lending 的政策和计算技能，一步步稳固地在物业投资贷款路上走下去。

  

在进入正题之前，先絮叨几句最近和客户沟通中的感触：

 

1.      想贷款顺利， 请合理缴税

不少生意人或自雇人士，每年T1报税单上101、120、135、139线上的数字少之又少，T776出租物业表上expense又是多之又多，财务报表和银行流水也看不到什么可用数字，却执意认为自己可以享受A类贷款的产品和最低利率… 试问：银行审批看到这些数字后，会把你和那些常年缴纳高额收入税的贷款申请人一视同仁吗？It has to be a Fair Play…

 

最近年底到了，我发了提示信息给一些自雇客户，提醒他们今年纳税需要注意的以及和会计师沟通的事项… 想要撬动贷款杠杆，你的收入必须make sense和stay in line。

 

2.      坚决和“包装文件”说NO！

 前段时间（其实经常听闻）有某些大银行recall贷款，其之前的客户已经拿出贷款但还是被抽查到文件有问题…  调查后贷款被银行收回，客户名字上了黑名单…. 很难想象上百万的贷款被一夜之间收回后，客户会如何继续保住自己房子… 此类新闻在行业内已然不是新闻，但是时不时还是会在一些微信群里或者论坛上瞥到公然咨询文件包装的言论，看之痛心听之疾首… （很多时候，其实找对贷款机构和掌握合理计算方法，根本不需要什么包装文件，长期或短期的债务收入优化，都可以达到贷款目的）

   

为什么银行会时不时收紧政策，严格审核贷款人文件的真实性？这是加拿大Bank Act必须要例行的银行法，目的很简单：防止次贷款危机出现。还有很多投资人问：为什么很多银行看到我贷款额度到了一定数字就不再接我的生意了？也是因为Bank Act 的限制的因素在里面，各大银行都被设立贷款Cap，不鼓励个人炒作房屋数额过大，出现泡沫而导致危机…  

 

说说“优化”这个词

因为我职业生涯中教育培训和Marketing的背景，对“优化 ”这个词有些多重层面的理解。和Digital Marketing合作公司做SEO和SEM的时候，数据分析和article 修改是我日常工作之一：网络常年细节调整产生的Organic （有机）流量称为Optimize（优化），而只为某次特定的促销称为Campaign（战役）。 这两者之间的概念其实和我们贷款行业非常类似，也就是我常常问客户的那个问题：你是想一直撬动杠杆走下去呢，还是只想这一次申请成功即可？

  

Organic（有机）含量高的养料越多，培育出来的树木必然郁郁成林；反之则有可能一鼓作气再而衰三而竭，步入穷巷。（任何Organic的优化都不能一步到位，就算商业上狂轰滥炸促销活动，有时候也只能一年几度分隔时间来做，步步为营环环紧扣。否则很容易达到疲劳无益的效果，反而会枉费优质产品的孵化时机）

  

“有机财务/贷款优化 ”这个事情，滴水穿石，细节工作体现在每一个家庭经济部署中。比如：上面提到的报税收入、房屋买卖报税退税数字、在什么银行用什么政策计算你的负债比、投资房的计算如何利用不同银行的政策计算达到最优化的效果…

 

举个最近的客户例子：

王先生2套物业自住房和投资房贷款额度都抬到max，说是听了某银行政策建议近年来不断加按投资房去拿出Heloc来放在一旁等待时机买下一套投资物业。现在疫情期间投资房出租困难，但是去年买的楼花几个月后必须要马上交接刻不容缓。

 

（我们先不说Market rent这个事，就只看王先生的负债比），在多年加按后王先生的确拿到了买下一套投资房的首付，但是负债和收入比率同时也因此爆表，超过了我之前文章里提到的44%临界点。杠杆这时候撬不动了，可是客户还是想留在A类利率产品行列，怎么办？

这时候优化细节就应该开始出来工作（虽然早就该开始，但是never too late..）

 

咨询后我们给王先生建议的第一件事情就是：降低贷款利率，把之前3%左右的利率的贷款transfer到（未用Heloc不算债务的）其他lender 。简单步骤如下：

  

第一步，王先生需要去问询本贷款银行一个问题：如果break 这个贷款，他需要缴纳的罚金是多少？

  

第二步，对比意向转贷款去的那家Lender在相同的Term里面，利率差带来的贷款差额是否能cover你的罚金？涂鸦了一图如下：

同样50万贷款总额，5年的term，分别用3%和1.5%的利率计算出来的月贷款差额和5年总贷款差额的对比。

此时用利率差额优化，结果很明显：迅速降低负债，每个月降低债务$378.5，一下子就可以把你的贷款申请额度增加近8万加币！

   

第三步，找到可以让你一直走下去的贷款机构,  找到针对多套物业比较友好的Rental policy，计算出目标物业和非目标物业的offset差额。这一步很多时候在五大行贷款经理手里没有过多选择，只能严格遵循本行的rental物业计算方法，但在Broker的手里，此时却可以运用多元化的数学效应：用最适合该客户情况的计算方法，可以让客户的投资物业差额达到最小，收入值达到最高。

   

注意事项：在转银行贷款的过程中，不能只看哪家利率低就闷头冲进去。

   

出和进这两步，都需要仔细阅读和咨询此银行的条款：你转出贷款的银行罚金、discharge 费用、每年的Lump Sum 大笔付款额度是否合理，付款灵活性是否合意、如果刚好贷款到期后如果在到期日其他银行贷款还未交接到位，本行是否会自动把你的贷款自动转为6个月高利率的closed term等等条款。

   

贷款基础知识，请结合之前的系列文章由浅至深连续阅读。

  

下一个Topic， 我会继续和大家讨论王先生接下来的优化负债比步骤，最后达到多套物业贷款的话题。个案咨询欢迎微信交流～