在36个月内建立12处房产投资组合的10大教训

在36个月内建立12处房产投资组合的10大教训

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  1. 建立正确的团队

即使是跟专门与房地产投资者打交道的专业人士合作,也并不是所有的房地产经纪人都一样。虽然大多数人对当地地区和社区都很了解,但很少有人了解房地产投资的基本原理。


找到合适的专业人士,专注于与房地产投资者合作。


房地产投资不是一个致富的捷径。如果您想成功,您必须考虑到长期投资。为了经得起时间的考验,您需要建立自己的房地产专业人士团队:


  • 投资房地产并拥有几处出租房产的房地产经纪人。他们必须了解数据的意义、房产类型的属性以及区域。

  • 一个主要与投资者合作的抵押贷款经纪人,这样他们就能以正确的方式构建您的投资组合,使您未来的潜力最大化。最低的比率并不总是最好的。

  • 一个了解投资者并能为您提供正确保险的保险经纪人。

  • 主要处理商业和房地产事务的律师。

  • 一个了解房地产结构,税务影响和能以您的角度思考的会计。

  • 一名律师助理,可以独立处理租务法庭的相关书面文件,驱逐令和出席听证会作为您的法定代表。

  • 有经验,有相关系统和团队能够及时处理租务问题的物业经理。

  • 对大大小小的维修工作都能处理和值得信赖的承包商或杂务工。


2. 如果数据持续累积, 只考虑一项投资


不要简单地买一处房产,然后通过投机来升值。毕竟您是为了赚钱而投资的,所以您需要在合适的地区拥有一处能吸引高品质租客的房产。


小编知道有一部分人,他们购买重建公寓,等上3年再转手,希望从中获利。尽管有些人在房价逐渐上升的市场中赚了不少钱,但对小编来说,这种策略仍具有风险,也是不可长期持续的。


另一个典型的例子是,一处房产价格过高,但它的外观和特点很吸引人,让您着迷。但实际上在决定购买投资性房产时,您必须克制自己的喜好。


您必须事先对您的房产做一番调查,比如这个地段的经济基础,以及您所收取的租金是否能抵消您的开支。不要让您的个人情绪蒙蔽了您。


最终,这些数据必须有意义,并且谨记您买的是一项投资,而不是一个供您居住的地方。


3. 保持良好记录


保持最新和准确的记录将为您避免走很多歪路。无论是为了抵押贷款批准还是会计目的,记录您所有的收入、支出和文件对您的业务来说都是至关重要的。您需要监控每一处房产的收益,看看如何减少开支,增加收入,最大限度地发挥投资潜力。小编建议每月检查并把您的数据输入到一个简单的excel文件中。


无论您是把房子租给租客,还是让物业管理公司或租赁代理来帮你,确保您有书面协议,并扫描一份备份。即使当您有资格申请新的抵押贷款或重新融资现有的财产,保持您的文件有序对建立一个可持续的业务是至关重要的。


4. 评估风险和管理期望


这世上是没有风险的商业或投资。不要对房产的风险抱不切实际的幻想。总会有意外的维修和维护,通常会与租客不付租金发生在同一个月。小编根据个人经验来说:在一段时间内,您会在一些房产上亏损,有些房产账面上看起来很好,但是您所有的现金流都将用于维护。您的工作是通过做出明智的决定来最小化风险和损失,不让问题变糟。小编这里的建议是尽可能主动地控制您的投资解决问题(尤其是在刚起步的时候);不要在处理问题上拖延,因为最终它会导致您花费更多的钱。


5. 管理好您的现金流


当您第一次购买房产时,您将需要资金来支付您的首付款和尾款。大多数投资者没有意识到,您还需要为每一处房产预留出一笔备用资金,以应对翻修、维修、维护、空置、置存成本和租赁费用。可能会有一些主要的费用,如屋顶,火炉,或管道可能需要立即完成或持续几年。


以下是与购买房地产相关的所有成本:


  • 首付
  • 储蓄金现金
  • 法律费用
  • 杂项尾款
  • 翻新
  • 搬入前的维护
  • 招租的广告成本
  • 物业管理

还有一些与从事这项业务相关的间接成本。看上去可能不那么重要,然而,也不容被忽视。


  • 电话
  • 汽车和天然气
  • 办公用品
  • 银行费用
  • 计算机硬件及软件
  • 会计或记账


6. 把它当成真正的生意


购买投资性房产就像购买企业一样。如果您不把它当作生意来对待,你可能很快就会开始亏损。当您刚开始做房地产的时候,您很难知道该信任谁。外面有很多不道德和不诚实的人试图从您身上赚快钱。您需要和志趣相投的人在一起,参加社交团体。小编可以向您保证,您必定会遇到一些困难,到时候更需要一些实务的建议继续前行。


当您购买一套投资性房产时,花点时间仔细自我审视。您是否有稳定收入或收入全部来自租金,您是否还有营运开支,例如抵押贷款,财产税,保险,市场营销,物业管理,维护和维修等。加拿大税务局也想知道这些相关细节,您将被要求提交年度财务报表。您的目的是通过正规的现金流和股权增值来盈利和创造财务收益。这绝对就是一门生意啊!


7. 有一个计划或撤退策略


除非您想漫无目的地闲逛,否则您肯定需要在上高速公路前知道出口在哪里?同理当您进行房地产投资时,您也一样需要知道如何退出。新手和老手一样,有时会因为发现了一笔好交易而兴奋不已。然而,经验丰富的人更应该考虑周全。只有在您有实现收益的方法和计划的情况下,才有可能找到一处特别有价值的房产。


在房地产行业,一个人可以采用的策略和赚钱的方法有很多。小编这里所说的策略是指购买、固定和出售(通常被称为翻新)、长期购买和持有、单户和多户房产、租赁拥有,或者以上所有的组合。


首先,你要了解您所在地区的市场和主要经济基础,房价如何,人们愿意付多少房租住在那里。要做到这一点,就需要咨询了解和研究社区的房地产经纪人。


8. 雇佣但要核实一切


几年前,小编和朋友们距离3-4个小时车程的市区外购买了一些房子。当时的价格非常优惠,而且还有机会以低于市场价的价格购买到房产。我们对于在哪儿购买房产非常有信心,因为大约一年前我们就在那里入购了一些房产,很快就获得了产权。


我们雇了一位物业经理,他还负责维修工作。这个公司和负责人是我们的房地产经纪人介绍给我们的,但实际上他从来没有雇用过他,但我们当时并不知道。他的装修价格和物业管理价格是我们能找到的最实惠的,因此毫不犹豫的雇佣了他!


我们还有几个翻新项目和单元需要同时出租,我们每两周去核实一下装修情况。尽管事情正在进行,但进展却非常缓慢。同时我们也因此偷懒了,一个多月没去。原来物业经理就是个大骗子,他已经拿了几千加币的定金,在电话里告诉我们,事情已经搞定,公寓正在出租中。这一切都是谎言。当我们发现花钱买的东西,从来没有修理过,同时还有好几个跟我们一样的受害者,结果等我们想报警的时候已经人去楼空。


除了您不应该因为别人的报价过于优惠而直接雇佣他们之外,您还应该只雇佣那些您所信任的人。无论您雇佣谁,定时监工都是非常重要的,这样类似的事情就不会发生在您身上。这不是一份全职工作,但也不是被动的投资。确保您有每一份租赁协议的复印件和收入以及支出报表,以便与实际账单进行核实。


无论您将雇佣谁为您工作,无论是承包商还是物业经理,他们都不会像您一样关心物业为您节省金钱或时间。您必须一样样亲自核实,不要总是依赖于他人。


9. 不断学习,但一定要采取行动


在小编2007年开始投资之前,我参加了很多房地产研讨会。作为这个行业的新手,很容易被诱惑以为能够迅速赚大钱。他们中的大多数声称。房地产是一项能够很快赚到很多钱的投资,当然,他们使其听起来是一件很容易的事,因为他们的目标是卖给您更多的昂贵高级研讨会或培训会,会费$1000 - $25000加币不等。他们会告诉您,为了让您真正变成富翁获得成功,参与一个高级的培训班,是快速致富的终极秘诀。


当然小编不是完全反对教育;然而,您必须先学习应用基础课程,并从中赚钱。高级课程可能是好的,但作为一个新手您可能还没准备好,最终导致课程上会非常无措和困惑。一步一步来,不要专注于赚钱捷径,因为那样通常会让您做出一些非常冲动和愚昧的决定,导致您相对于赚钱先学会了亏钱。


10. 不要在翻新上花太多钱


小编购买的第一套房产的目的便是试图将其转手。为此小编看了很多电视剧《翻新这个房子》,以至于自认为自己已经是装修大师,准备拿自己的钱来做翻新。在经纪人的陪同下找了两个月后依旧无果,小编备受打击。终于在布兰普敦找到了一处不错的房产,距离小编大约20分钟的车程。小编当初还多预付了$ 5000加币的定金,只为了确保能够得到银行的批准。热血之下小编决定在不考虑预算和当地市场的情况下,尽可能让这处房产看起来完美精装。


导致小编最终把钱花在了一些现在想来真的不必要的东西上,比如把原本的白色瓷砖换成新的瓷砖,把钱花在后院的新草坪上,安装高端的电器等等。


换句话说,小编当时甚至不知道我的邻居其实并不支持我花钱买的那些升级产品。最后,这些东西并没有给房子增加更多的升值。由于小编的预算已经远远超支了,我还犯了一个错误,为了收回我前期投资的钱,我把我的房子卖得过高了。我的经纪人当时并没有给予实际建议,只是听从了我个人的情绪决定。经过几次降价,小编多花了3个多月的时间才把它卖出去,经过几个月的努力和无数个小时的努力,最后的结果却是小编赔了更多的钱……


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