极度活跃的2021多伦多春天


虽然,本周三安省政府宣布我们“开封府”(开了封,封了开)第三次进入了封城状态。

民众们已经很是疲累,这开开关关没完没了的状态,让本来绷紧的神经变得麻木不仁。

去年第一次封城的时候,房地产交易的确受到那么一丢丢的影响,交易量和平均价格都照以往明显有所降幅。

但是,如今在这种几次狼来了的状态下,民众俨然习惯,该干嘛干嘛,戴口罩,不聚会,保持社交距离;其他的,并无异常。

如若不信,事实说话!请看,刚刚过去的三月,GTA共销售了15,652,创历史新高!

这里面独立屋销售是主要动力,共完成6,127个交易。

其次是townhouse的交易量2,076,比去年同期上涨90.5%

再其次是condo交易量1,207,比去年同期上涨99.2%

最后是semi detached房屋,销售1,008,年比同期上涨95%

905区独立屋价格上升到了历史最高点,年上涨31.4% ,均价达$1.32 million,在过去十二个月里增值$314,571,相当于每月增长$26,214

作为对比,可以看一下:独立房屋上涨19.2% 价格达到$1.75 million,过去12个月里上涨$285,000,每月增值23,700

房屋new listing数量代表市场的房屋供应,这幅图显示历史上房屋新挂牌数量new listing的单月排行:可以看出,20213new listing数量22709, 位居历史上挂牌数量排行第2名,第一是20175月,数量为25837

尽管new listing排行第二,但同时对比一下这些new listing中完成出售的数量,也就是Sales to New Listings Ratio 或者简称 SNLR 的比例,大家从图中可以看出:20213SNLR最高,是69%,而20175月的SNLR39%,说明今年3月的房屋销售是火热的!

请见图表

 

最近时常被新老客户问这样一个问题,这样继续走下去,今年多伦多的房产会走势如何呢?其实过去的这么多年里面,夕子写了很多文章分析讨论过多伦多市场需求的来源,在这里再一次简单地总结一下:

 

1. 移民只增不减

加拿大作为一个移民国家,新移民是经济增长的一大动力。尽管移民部有改变移民政策的可能,但是改变的不是移民数量,而是移民的种类。

每年20万人的移民数额在未来只会多不会少,而多伦多作为新移民落脚的第一选择,将会吸引将近三分之一的数量。

每年7万人登录多伦多,在未来的很长一段时间内还会继续,而这些新鲜血液将作为多伦多房地产市场的购买力,一直存在。截至201971日,加拿大人口达到37,589,262人,较201871日增加了531,497人。

 

其中超过80%的人口增长来自于新的永久和临时居民。在20187月至20197月之间,加拿大接纳了313,580名移民,这是加国历史上接纳移民数量最多的年份之一,其中非永久居民则有近17万,是历来最多的一年,主要是持学生或工作签证。

 

预计在十年后,加拿大的自然增长率将降至几乎到零点。然而,想要维持经济高速发展、社会正常运转,加拿大的人口就得继续以高于每年1%的速度增长。这意味着未来加拿大的人口增长很有可能全部来自于移民。

 

所以,加拿大有望在未来十年内接待约350万永久居民。与过去十年来接纳的约280万永久居民相比,这将增加25%。到2036年,移民人数可能占到高达加拿大总人口的30%

 

2. 就业形势整体向上

多伦多的经济环境在过去10年并没有大的起伏。在08年金融危机的时候,出现过一定程度的裁员潮,但是政府刺激经济方案的实施,又将经济增长重新拉回轨道。

作为多元化经济大城市,多伦多并不会因为某一行业的起伏而受到波及,而整个加拿大资源为主的经济模式,在未来全世界对资源需求持续旺盛的背景下,将持续受益,自然将会有活跃的经济行为在多伦多。

 

3. 通货膨胀越演越烈

这个趋势会越来越厉害的。

因为疫情而引起的政府大量印钱,让流入市场的钱越来越多,钱也越来越毛。

通货膨胀作为房价上涨的原动力,在经济扩张阶段表现的将会尤其明显。美国和欧洲一直以来的刺激经济方案,事实上是通货膨胀治疗经济减速的方法,而通货膨胀最终将表现在房价,以及各种资源价格上面。

1966年有多伦多住宅房屋平均价格历史记载开始,房价一直上扬的趋势有很大一部分来源于通货膨胀。

想想1966年的平均收入,和那个时候的1万加币的购买力,大家就很容易理解房价上涨的缘由。

在最近几年里面,市场处于极度不平衡状态,市场存货远远不能满足市场需求,价格一涨再涨。

如果要讨论房价下跌的话题,这就是最好的证据。

只有看到成交--待售比例低于20%的时候,市场才可能出现下跌。所以紧紧盯住这个比例,比看某些经济学家的长篇累牍,来的有效。

所以,2021年房子的平均价格继续走高已是不争的事实,我们只是希望存货再多一点,让这个上涨变得合理一些,脚步慢一些,这样的市场,对买家,对卖家,对整个行业长远发展都是有利的。

在未来的四五年里,大批今天卖掉的各种楼花也会交房,希望这些供给能够成为填补市场存货空缺的最有效工具。

 
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