夕子谈天说房:大选对于房市究竟是否洪水猛兽?

夕子谈天说房:大选对于房市究竟是否洪水猛兽?

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2021年开始,多伦多温哥华的房价如同窜火箭一样呼啦啦向上飞跃,随着这个暑期的尾声,和过去的50多年一样,金九银十的秋季热潮开始拉开帷幕。

朋友圈和公众号都被一轮又一轮热烈的抢OFFER线上文字直播刷屏。

消停没多久的一个房子十几个OFFER的热烈场面又开始上演。这个房子18OFFER那个房子19OFFER

自然而然,价格也是与上个月,不,上两个星期相比,大幅度攀升。

每天都有新纪录,每天都有刷新你的预算的新成交价。

对于还没上车,依旧观望的买家来说,真是一件令人肝儿疼的事儿。

从前每年5%的涨幅被如今每个月20-30%的涨幅取代,这样大跃进式的前进,让从来都以温和缓步向前的加拿大政府惶恐;民众也是人心惶惶。

照这样下去,多伦多温哥华不就会变成下一个纽约、香港、北京上海了么?本地的年轻人无望买到房子安家落户,低收入的家庭也更别想有个属于自己的蜗居了!

正好赶上当今的政党想要增加赢的机率,为马上的提前秋季大选造势,拉拢人心,于是乎,2017年的一幕即将重演,各大党派,尤其是竞争最激烈,支持比率最相近的两个派别:自由党和保守党,纷纷推出了对于房市的大刀阔斧的改革。

一向致力于搞经济的保守党在政纲中表示,会在3年内建造100万套租房,把15%的联邦政府财产转为住房,同时制定一项原住民租房战略。

在未来两年内禁止非居民居住或移居加拿大的外国投资者购买房产。

关于贷款问题,保守党表示希望鼓励提供7-10年期抵押贷款,并对压力测试和保险进行微调,帮助更多人获得贷款资格。

号称均贫富的新民主党,准备在未来10年内建造50万套廉租房,对于外国买家征收20%的外国买家税。

另外,该党还表示为了帮助更多购房者入市,NDP提议创建由加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)承保的30年期抵押贷款。

正当人们担心保守党上台后是否会对房地产市场造成冲击的时候,自由党也做出了新的承诺。

致力于洒钱的自由党也宣布,将在未来四年建造140万套新住房,以帮助解决住房负担问题。自由党的住房计划还包括禁止外国人拥有住房,为期两年。

这与保守党上周在其住房政纲上做出的承诺相同。

也就是说,这次大选,执政概率最大的两个政党自由党和保守党,无论谁上台,注定了海外买家都将2年内无法购买加拿大的房产!

这个消息一出,举市哗然。

究竟920日大选之后是不是洪水猛兽?2017年断崖跳水式的房地产重创会不会重演?房价会不会再一次步入低潮,出现大跌呢?现在买房要不要等一等,会不会有机会过一阵子去抄底呢?

夕子提出的这几个问题,是追随市场的买家卖家一定会问的几个问题。在过去的文章里,夕子提到过,预测房地产市场的短期走势,是很危险,而且预测的准确度对于操作性来讲,并不是最优的选择,原因有以下三个:

 

1. 房子是刚性需求品,如果某个时段一定要买入,比如小孩入学、结婚、换工作、父母移民过来人口增加等等,那么等待就不会是好的选择,往往错过了好的机会,就要等来年才能重新做选择,而一年过后的市场将会是完全不同的一个市场。

 

2. 房子有独特性。合适的房子不会总在市场上出现,而一旦错过了这些合适的房子,要等待下一个机会出现,有太多变数,比如卖家的销售策略,卖家的定价策略,市场在某个时段碰上的某些参与竞争的买家等等。所以说,每一间房子都是独一无二的,当然每一间房子都是有优缺点,很难出现完美的房子。

 

3. 短期的变化要参考长期的变化才能做到抓大放小。如果市场是在一个成长上升的长期趋势中,那么短期几个月的冷淡就是买入的很好机会,而短期的暂时冷淡往往会被重新入市的买家重新推高,打破僵局,重回上升通道。

 

究竟能不能看清短期的趋势呢?基本可以看出端倪。

 

早在2009年底,多伦多地产行业就表现出一个非常极端的现象,就是有价无房。

市场由于过去一年的金融危机,导致相当一部分房主因为收入原因不愿意换房,就导致市场待售的房屋数量低于往年,而政府采取的人为经济刺激方案,压低了贷款利率,使得一批本来不合贷款条件的买家也可以入市,变相增加了购买力。这一加一减,就使市场出现供不应求的状态,价格开始逐渐加速上涨。

当然,一年的上涨,只是补回了2008年欠下的空间,但是这个速度催生的市场环境,却是行内人士不愿意看到的。

因为大家都明白,市场上涨需要的是细水长流,如果今天出现暴涨,就是透支了明天的利润,那么持续的暴涨就会将房价带离本身应有的位置,未来出现的调整将会是暴跌。

 

暴跌由暴涨催生而来,那么将暴涨扼杀在摇篮里。

过去的几年里,政府一直在做出种种举措让房市相对比较理性化,譬如提高贷款门槛,适当提升利率,再加上2010HST的推出,就给火热的市场浇下冷水。

 

很多人担忧,大家为了避免交重税,会加快买卖房产的步伐,这样一来,旺季会变得更加疯狂。

不过夕子认为,这个房价的调整,最容易出现的,是大批新房上市的地区,而对于成熟的社区来讲,没有忽然大量挂牌的理由,那么挂牌数量应该会保持稳定,那么房价就会维持一个稳定的状态。

 

但是夕子还是提醒读者朋友一个现象,就是在这些政策的威慑下,有一批成熟的,并且有愿望买房的买家由于不懂程序,仅仅看了新闻报道就暂时放弃了买房的打算,而在这些推迟了的买家习惯了新税,并且明白了政策之后,会重返市场,并且联合当时应该出现的稳定买家,共同推动市场上升。这就是上面提到的“抄底一族”。

所谓的抄底,就是在市场最低的时候买入,而买入即涨。试想一下,我们现阶段如果有2千人推迟买房计划,而这2千人,将在很快的未来,成为抢offer的竞争对手。

 

这也就是夕子不建议的短期预测。

这个预测太不准确,时间把握很难,但是回头看市场的回调幅度有多大?如果市场出现5%的调整,100万的房子就是5万块的分别,可是如果市场以快过我们准备的速度复苏,将推迟买房的买家重新吸引入市,市场将会上涨超过5%,甚至又来一次两位数的上升。

 

做最坏的打算,假如买入后市场就下跌了5%,那么住满三年后,市场会自动上涨15%以上的通货膨胀性涨价,加上有机会重新补上这个下跌,三年后不仅把5%的下跌赚回来,更加提供了额外的收益。这就是夕子信任的细水长流的房地产市场。

记住,永远都向前一步并跳出这个框框去思考,你就不会做一个懵懂的跟风族,而是信心满满的掌控族。


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